蘇州写字楼调研报告书.docVIP

录 一、苏州写字楼市场发展历程 1 1、回眸 1 2、现状 1 3、展望 2 二、苏州写字楼市场板块特征 2 1、板块格局分布 2 2、特征概括分析 3 三、苏州市同类写字楼市场板块分析 4 1、市区板块 4 （1）样本汇总 4 （2）特征概括 4 （3）租金与售价 4 （4）租赁情况 5 （5）客群特征 5 （6）在建、在售案例简析 6 2、园区板块 8 （1）样本汇总 8 （2）特征概括 8 （3）租金与售价 9 （4）租赁情况 9 （5）客群特征 9 （6）在建、在售案例简析 10 3、新区板块 12 （1）样本汇总 12 （2）特征概括 12 （3）租金与售价 13 （4）租赁情况 13 （5）客群特征 13 （6）在建、在售案例简析 14 四、写字楼商业配套分析 16 1、整个商业配套以一种业态呈现，像酒店、卖场等。 16 2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。 16 3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。 17 五、吴中区写字楼市场分析 18 1、特征概括 18 2、租金与售价 18 3、租赁情况 18 4、客群特征 18 5、个案简介 19 6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦 22 吴中区写字楼板块小结 23 一、苏州写字楼市场发展历程回眸 20世纪 90年代左右，迅猛发展的国民经济，推动了苏州房地产业的飞速发展，然而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的稳健的财政政策和紧缩的货币政策双重调控下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其特有的时间延续性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，从而导致了苏州市场上大量 “烂尾楼”的出现。 到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，苏州地区上个世纪90年代左右的许多烂尾楼也相继被成功盘活。细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余年前夭折的商业项目，如在04~05年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如新地中心、新发展国际广场、绿源大厦等，写字楼市场迎来再一轮春天。、现状 据国内一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场2到3年左右，从2004年及2005年苏州市内“烂尾楼”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年内，相信苏州房地产发展的主要动力将会是商业地产，而与苏州强劲经济相呼应的，将会是大量中高档次写字楼的渴需。 苏州房地产业在经历了2006年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的局面，据预测，苏州全市2006年商品房的供应体量将会超过800万㎡，随着住宅空置率的不断提高，其投资风险也急剧增加，投资者的眼光也逐渐转移向商业地产的投资。作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热点。3、展望 随着苏州写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化的方向发展，市场上出现了大量的5A甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区。苏州写字楼市场板块目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块： a) 市区写字楼主要集中在②观前商圈、③石路商圈、④南门商圈区域（即城市交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线）及其辐射范围内 新区写字楼集中在新区中央商贸区域，即图中⑤所示区域 园区写字楼分布在①湖西CBD商圈周围和⑥为湖东行政中心 吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区 2、特征概括分析 a) 2003~2004年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大2005年；近两年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区主要原因可以理解为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些项目搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。 目前园区写字楼，新区次之，市区最； c) 目前苏州写字楼市场整体供不应求，普遍达到90%以上的出租率（除个别在销案例） 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。老城区的写字楼总量大，但 e) 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写案名 层数 位置 主要消费客户 租售方式 租售价格 元/月·㎡ 物管 费用 元/月·㎡ 面积范围（㎡） 销售率 出租率 丽景苑 8 干将路、凤凰街路口 多为外资，主要为外贸、电子 售罄只租 租：54～62 4 30 -900 100% 80% 飞洲国际商务大厦 8 干将西路与人民路交口 苏州本地私营企业居多 目前只售 售10600-10700元/㎡，租：75 暂定5-7 59.84 -166.46 / / 宏盛 大厦 6 干将路、丽景苑旁边 苏州本地私营企业居多 目前只售 售：10000-12000元/㎡预计租金：70 / 59.75 -229.02 / / 商务