夫妻一方处分夫妻共同财产的行为效力如何认定.docVIP

夫妻一方处分夫妻共同财产的行为效力如何认定 ——沈华敏与吴胜群房屋买卖纠纷案 徐小卓 要点提示：当房屋登记于夫妻一方名下，且处分人未告知买受人房屋系夫妻共有时，处分人与买受人订立房屋买卖合同属于无权处分行为，但该合同并无其他效力瑕疵，且无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此合法有效，只是房屋所有权变动的效力待定。因买受人不知晓房屋系夫妻共有，也不知晓所谓被代理人的存在，因而处分人的行为不构成表见代理。但根据物权公示公信的原则，买受人仍然可以取得房屋的所有权。 案例索引： 一审：广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第134 号民事判决书。 二审：广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3632 号民事判决书。 一、案情 原告：沈华敏。 被告：吴胜群。 第三人：广州市天维房地产代理有限公司、中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行、李卫东。 原告沈华敏诉称：2010年1月28日，原告通过广州市天维房地产代理有限公司（以下简称“代理公司”）的居间服务与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以609000元的价格购买被告增城市新塘镇某房屋。在签订合同当天，原告给付了2万元定金。根据合同约定，被告应当及时向中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（以下简称“银行”）申请提前还贷，但经原告及代理公司的催促，被告至今未申请银行提前还贷，导致合同未能履行，被告的不作为已构成违约。根据合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告按每日总楼价的1%支付违约金。为此，原告起诉，请求被告将新塘镇某房屋过户至原告名下；被告支付原告违约金10000元；被告承担房屋买卖中介代理费7000元。 被告吴胜群辩称：一、涉案合同属于效力待定的合同。1、合同的买方是李卫东签名，而原告至今未提交授权委托书给李卫东，直至被告接到应诉通知书才知道原告身份。2、涉案房产并非被告一人所有，而是属于夫妻共同财产，被告出卖房屋未取得配偶的同意。二、涉案合同成立后，因国家房地产政策的调控，非广州市户籍居民非满足特定条件不得购买商品房。因原告是广州市外籍居民，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发［2009］40号），情况发生变化，合同已经无法履行，请求解除合同。三、原告请求房屋过户之诉，而本案是合同之诉，该诉讼请求不符合法律规定。四、涉案合同并非正规的房地产买卖合同，因双方需要进一步签订由住建部统一核定的房地产买卖合同，但未办理。根据双方签订的合同，在合同一方选择违约的情况下，违约方只要承担违约责任，而非原告主张的继续履行合同。综上所述，被告请求解除合同，被告同意返还定金2万元给原告，同时愿意支付原告3万元作为经济补偿。第三人代理公司述称：原、被告签订的房屋买卖合同有效。但签订合同后，有解除合同的案例，也有继续履行合同的案例。至于如何解决，应由原、被告进行协商。 第三人银行述称：被告向银行申请个人二手住房购置贷款，用于购买新塘镇某房屋。银行经审核于2009年10月10日向其发放38万元贷款，贷款期10年，并于2009年10月23日办妥房屋抵押登记手续。放款至今，被告一直正常还款，并无向银行提出任何还款申请。 第三人李卫东述称：原告委托本人与被告签订房屋买卖合同，原告确实需要涉案房屋。本人对原告的诉讼请求没有意见，被告应当继续履行合同。 增城市人民法院经审理查明：2010年1月28日沈华敏与吴胜群通过代理公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，卖方（即吴胜群，下同）以609000元将增城市新塘镇某107.05平方米房屋（以下简称涉案房屋）出售给买方（即沈华敏，下同）。买卖双方同意涉案房屋交付时间为卖方收齐房款当日。因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务的，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1%支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼价5%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应予解除合同发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同特别约定，付款方式：买方在2010年1月28日支付2万元给卖方，在卖方申请银行提前还款，银行通知扣款日的前三天，买方将首期款18万元直接支付至卖方的供款账户内，以协助卖方赎契。余款409000元在买卖双方到房管局成功递件后一次性支付给卖方。 合同签订的当天，沈华敏向代理公司交付定金2万元，涉案房屋已于2009年9月23日核发了房地产权证，权属人登记吴胜群，共有人栏为空白。吴胜群以涉案房屋作抵押向银行贷款38万元,贷款期10年，并办理了抵押登记手续