利和银座物业服务管理方案分解.doc

利 和 银 座 物 业 服 务 管 理 方 案 汉中利泽物业管理有限公司  项 目 概 况 ? 利和银座是由利和集团·汉中俏江南房地产开发有限公司倾心打造的欧式社区，项目位于明星镇大河坎核心地段，毗邻汉江大桥。周边有梁山路、新华路等多条城市主干道，距市区中心举步之遥。它占据临江生态稀缺资源，环境宜人；利和银座在演绎纯粹生态主张的同时，还流露着闲适的江南情调。 项目占地面积：2.9万平方米， 总建筑面积：9.5万平方米，由7栋高层组成， 容积率约：2.90， 绿化率：约占40%。 项目整体分为两期建设。 第一章、管理目标定位 利和银座项目的物业管理注重全过程最佳效益模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，从项目施工阶段就开始高度重视。物业管理是对物业全过程的管理，首要环节即是物业管理的前期介入。其意义不仅在理论上，更在于实践上的应用。它的必要性和现实意义主要体现在以下方面： 1、促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决 物业管理的基本职能是受物业产权人和使用人委托，对物业本体及附属设施进行有效管理，保障和提升物业的寿命和价值。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷困扰物业的正常使用和管理企业的服务，诸如物业质量、设施配套、设备性能的合理性等，这些往往取决于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题，尽可能限制在物业管理过程中最小范围之内，就必须注重物业管理的提前介入，使物业管理前期介入同规划设计、施工建设、设备安装调试以及功能区综合布局等同步或交叉进行。这样既可以满足以后顺利实施专业化物业管理和服务，又可以从使用人的角度，凭专业经验查找和杜绝规划、设计、施工、安装上的一些潜在问题和缺陷，对物业的规划设计在使用者的角度进行审视，对不适之处提出修改意见和建议方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。同时前期介入的完善过程，也可以为开发商减少不必要的投资成本。 2、便于管理者对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质内容是服务。然而要服务得好，使业主和使用人满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装和使用性能等物业的情况了如指掌，无法在商业项目正式运作时科学管理，从容应对。因此，物业管理方必须在物业的形成过程中就介入其整个过程中，才能发现问题，提出改进意见，结合商业项目实际，制定有针对性的管理和服务预案。 3、物业管理前期介入是为后期管理做好充分准备 物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。通过前期介入，管理者可以更好地与开发商、建设方以及业主沟通关系，增进理解和交往，还可以为后期接管锻炼和培训管理和技术服务队伍。此外，还有利于物业公司在对物业实体实施管理之前，设计物业管理模式，合理设置管理和技术服务人员岗位，制定内部管理服务规章制度和公共性约定。 务实性，就是要从实际情况出发，抓住主要问题，提出关键性的改进和完善的意见和建议，解决最关键和实际的问题。如物业消防和安全功能的完善，设备、设施与物业使用功能的相互匹配，重要机电设备的质量保修和运行维护，以及交通、通讯、办公和商业信息化功能的设置配套和环境保护等等。如果抓不住主次，分不清轻重，往往影响了重大问题的及时解决。 有效性，就是要从使用者和管理者的角度，对发现的主要问题，坚持原则，积极协调和争取开发商、建设单位的支持，主动配合他们，尽可能地在建设过程中予以解决，从而真正起到前期介入的积极作用和效果。 第二章、管理模式及品质 利和银座物业服务管理处拟按照区域管理小组服务的形式建立服务菜单，创造出一套先进、严谨、实用的管理模式，形成利和银座自身独特的管理服务优势，逐渐将其导向成利泽物业管理服务精品工程。 （1）结合利和银座实际情况，陕西省物业管理服务标准逐步融入到利和银座的实际管理中，保证小区高度整洁和谐，通过环境氛围营造培养业主的自律意识，从而养成爱护环境、关心小区建设的良好习惯。调和不同形态物业管理矛盾，努力将小区打造成为汉中市优秀小区的典范。 （2）物业服务管理中心将根据业主的实际需求提供“提前化、人性