重庆市主城区住宅需求总量预测模型.pdf

　　文章编号 :1000 - 582X(2002) 11 - 0022 - 04 重庆市主城区住宅需求总量预测模型 Ξ 曹 光 辉1 , 赵　骅2 (1. 重庆市环保局 ,重庆 400000 ; 2. 重庆大学 工商管理学院 ,重庆 400044) 摘 　要 :发展房地产业是当前重庆市产业结构实现战略性调整 ,促进地区经济发展的重要措施之一。 论文首先对国内外住宅需求总量预测方法进行了研究分析 ;其次利用重庆市主城区 1993～2000 年居住 水平与主要影响因素的截面数据 ,采取逐步回归和组合预测分析的方法得出了重庆市主城区住宅需求总 量预测模型。该模型认为 :重庆市主城区住宅需求总量与城市人口呈正相关 ,这与住宅作为生活必需品 的性质相符 ,同时也说明重庆市主城区的住宅需求仍处于较低水平。 关键词 :住宅需求 ;预测模型 ;回归 中图分类号 :F292 文献标识码 :A 　　住宅需求的预测分析方法很多 ,归纳起来可分为定 性预测和定量预测两大类[1 - 8] 。住宅需求总量的定性 预测方法一般有专家意见法、经理评判意见法和销售人 员估计法。住宅需求总量的定量预测分析方法较多现 主要有时间序列法、分收入层次需求法、回归分析与相 关分析法等。笔者在对国内外一些住宅需求总量定量 预测模型分析研究的基础上 ,采用逐步回归和组合预测 方法建立了重庆市主城区住宅需求总量预测模型。 1 　国际和国内住宅需求总量预测模型 1. 1 　关于国际和港澳地区总量预测模型 根据香港谢贤程博士在《香港房地产市场》一书中 提到 ,Mankiw 及 Well 提出的住宅需求总量模型[2 ] 为 : D = h ( R) ·N (1) 式中 : D 为住宅需求总量 ; h ( R) 为平均每人的住宅需 求量函数 (居住水平函数) ; R 为租金 ; N 为人口数量。 谢贤程博士认为这方程忽略了收入这一重要的变 量 ,因此将公式改成 : D = h ( R ·Y) ·N (2) 式中 : Y 为国内生产总值 ( GDP) 。 1. 2 　关于国内内地总量预测模型 国内有学者认为式 (1) 和 (2) 中的 R 仅代表租金 水平 ,不足以反映住宅的价格的全部 ,故提出的模型 为 : D = h ( p ·Y) ·N (3) 式中 : p 为住宅的价格 (及租金) 综合水平。 1. 3 　关于住宅需求量的经验公式 成思危主编的《中国城镇住房制度改革》一书中 , 选用了部分亚洲国家首都的人均居住面积与人均 GDP 的截面数据[3 ] ,采用回归拟合的方法研究得出 ,1997 年 到 2000 年中国的平均每人住宅需求量的经验公式 (居 住水平函数) 为 : y = 6. 197 6 x 0. 378 9 (4) (1. 153 4) 　　(0. 095 7) R 2 = 0. 620 1 　　 F = 15. 688 5 式中 : x 为人均 GDP ; y 为人均居住面积。 2 　对居住水平函数的分析 建立住宅需求总量预测模型的关键是居住水平函 数 (住宅需求量经验公式) 确定 ,现对以上提到的 3 个 居住水平函数进行简要分析。 1) Mankiw及 Well 提出的居住水平函数 h ( R) 认 为 ,影响居住水平的关键因素只是租金 ,这是基于西方 国家的居住水平和住宅市场的实际情况提出的。西方 发达国家经济发展水平已经很高 ,住宅问题已经解决 , 住宅需求趋于饱和 ,需求层次已很高 ,住宅市场已非常 完善。例如 :美国 20 世纪 80 年代中期每户平均居住面 积已达到 174 m2 ,90 年代初人均居住面积已达 60 m2 , 一般家庭通常都是根据自己的收入和偏好以及市场价 格 (或租金) 为自己选择适宜的住房 ;英国 5 000 多万人 　2002 年 11 月 重 庆 大 学 学 报 Nov. 2002 　 第 25 卷第 11 期 Journal of Chongqing University Vol. 25 　No. 11 Ξ 收稿日期 :2002 - 08 - 20 作者简介 :曹光辉 (1957 - ) ,男 ,江苏如皋人 ,高级工程师 ,重庆大学在职博士生 ,主要从事经济管理研究。 口已有住宅 2 000多万套 ,1971年人均住房就已达 1. 6间 , 全英住宅的80 %是独户的住宅楼 ,仅20 %为公寓。在这种 居住水平和经济发展水平的情况下 ,住宅价格是决定住 宅需求的唯一因素是可以理解的。 2) 香港谢贤程博士和国内学者提出的居住水平 函数 h ( R ·Y) 和 h ( p·Y) ,其区别仅是 R 只代表住宅 的租金 ,而 p代表住宅价格和租金。香港住宅市场已比 较完善 ,取得住宅的方式主要是靠市场行为 ,政府仅提 供少量的廉