社区会所研究报告分解.ppt

撰稿人：张云龙 2009年8月31日 社区会所研究报告 营销管理中心 市场研究部 什么是会所 会所的分类 社区会所的重要性 社区会所的主要困境 社区会所经营不善的原因 解决之道 目 录 会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一。 简而言之，会所就是以所在特定人群为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 会所具备的软硬件条件：通常包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；以及具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 什么是会所 公共会所 社区会所 商务类会所 度假类会所 会所 会所按使用范围可分为：公共会所、社区会所。 公共会所面向所有人开放，但绝大部分采用会员制的形式存在。公共会所又分为商业类会所和度假类会所。商务类会所是以商业为主的俱乐部会所，偏重商务用途；度假型会所多以休闲、娱乐为主，更类似于酒店。 社区会所大多只面向社区业主，本报告着重讨论社区会所。 如：北京长安俱乐部、深圳菁英汇、678国际会所…… 如：杭州富春山居、乌镇会所、观澜高尔夫球会、浪骑游艇会…… 会所的分类 集团在2007年对万科楼盘和其他受邀楼盘的高端项目客户群的访谈数据研究表明，会所服务是客户需求最为强烈的板块之一，仅次于物业维修。 24% * * * * * * * 社区会所的重要性：客户的重要需求 “很多外国人他住在这不是只看房子的，还要看会所和俱乐部好不好。“ 会所已成为物业项目的重要配套设施之一，很大程度上影响着房产的价值和租金的高低。 “西郊庄园的房子没有兰乔圣菲好，但是租金却很高，有的租在兰乔圣菲的房客也转到西郊庄园区了，原因是那里的网球俱乐部设施和服务非常好。“ “浦东的维斯凯亚会所非常好，有一个很大的心形泳池，一进去就像是在度假，所有的餐厅服务人员都是菲律宾人。定位就很好，它那边的房子只值600万，但是租金可以租到9000美金/月，原因就是会所、俱乐部的成功。“ 24% 社区会所的重要性：房产升值的重要保障 开发商将会所做为改善社区环境，提升产品力的重要手段之一； 尤其市区项目而言，通常周边已较为成熟，土地属性可塑空间较小，会所更是成为了高端项目的一个重要标签； 24% 1.区域价值 2.周边配套 3.社区环境 4.房屋单体 土地属性 城市发展 企业控制 房屋产品 香港天玺 耗资5亿建造的钻石级私人会所 香港新鸿基凯旋门 位于60层高的摩天会所 社区会所的重要性：开发商提升产品价值的重要手段 1 2 3 《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，但会所是否属于“其他公共场所”没有定论。 产权模糊 违背承诺 前期销售时对会所服务项目、服务质量、服务价格等作出承诺。但往往没有考虑日后实际经营问题，对日后会所经营产生限制，一旦发生变化则会引起业主的不满和投诉。 调查统计显示，广州95%左右会所都陷入亏损，深圳会所约84％亏损，北京会所约60％亏损。（摘自：金羊网-羊城晚报 ） 目前深圳万科的社区会所也普遍经营艰难，比较典型的如东方尊峪、俊园等。 经营亏损 社区会所的主要困境 社区会所的主要困境 案例1:东方尊峪会所 建筑面积：约6000m2 功能设计：中西餐厅、恒温泳池、室内羽毛球场、桑拿房、SPA水疗馆、健身房、红酒雪茄吧、卡拉OK房、影音厅、桌球室、棋牌室等 经营状况：打包租借中航健身会经营管理，对外经营。目前实际仅有健身房、SPA、羽毛球场、恒温泳池在投入使用。总计共有3层，除泳池外，实际仅有1楼在使用。 大堂 3层高的挑空，又多使用玻璃的穹顶和幕墙。不仅浪费空间，也浪费能源。 3楼 基本处于空置状态，仅用于堆放各种杂物。 社区会所的主要困境 案例2:俊园会所 建筑面积：约2000m2 功能设计：儿童游乐室、阅览室、泳池、桑拿、健身房、桌球、乒乓球室、影音室、棋牌室； 经营状况：仅面对俊园业主经营。目前儿童游乐室(免费)、乒乓球室、泳池尚有较多业主使用，其余基本已处于闲置状态，无法经营。 健身房 设备陈旧，又无人使用，干脆已全部搬空。 棋牌室 2层商业新开一家棋牌室，设备更新，服务更好，环境更舒适，且收费更低。原本较多业主使用的会所棋牌室，也已经无人问津。 定位失准 许多会所仅仅是为了迎合消费潮流，提高楼盘形象，从而获得销售利润。不从业主实际需求出发，贪大求全，造成成本上升。功能上又或者与周边设施重叠，直接影响会所的经营。 东方尊峪 总计1600户，总建面约22万平米，实际入住率也十分有限，却配备了约6000m2的豪华会所。 金域蓝湾壁球馆 投资大，对场馆墙面要求很高，而且活动本身也很枯燥，