中原_深圳惠州新琪园项目物业发展建议_125p_新古典主义教案.ppt

新琪园项目物业发展建议;市场调研及一期产品定位 （中期汇报）;报告框架;【项目区位】项目位于惠州市惠阳区淡水镇人民路与北环路交汇处，人民路与北环路均为惠阳城市干道，未来必将成为惠阳行政、商业、居住核心区域！;【片区规划】项目位于惠阳中心城区规划中的中部城市生活带上，是政府规划中的商业金融服务中心、商务办公区和对外交通枢纽！;用地面积：69342平米 总建筑面积：294200平米 计容建筑面积：244000平米 一期： 用地面积：46144平米 建筑面积：170732 容积率：3.7 二期： 用地面积：24458 建筑面积：73374 容积率：3.0 说明：项目用地素质较好，在不改变整体用地指标的前提下，后期将根据功能定位适当作出调整。;【项目地块】项目地块呈相对规则长方形分布，南北最长约470米，东西最宽约178米，地块内无明显高差，利于规划！;【项目属性界定】 城市拓展区·中大规模·高容积率项目，具备打造中高端项目的基础条件！;【开发目标】;通过打造品质感超强的外立面，提升项目整盘形象;;产品类型;【规划排布】受容积率限制，项目整体采取围合式布局，14栋高层依次排布，打造中心水景园林。;报告框架;;核心竞争力：行政配套+创新产品;;市场调研;Customer—— 独特风格+高端形象;【3C法-物业发展建议价值体系】通过资源放大、产品超越、配套提升及融入豪宅元素，将项目打造成区域内品质豪宅。;报告框架; ; ;【整体规划建议】项目体块整体抬高，半地下室设计，一楼架空形成空中园林，整体规划为“一心一轴四组团”。;【详细规划建议】;报告框架;【推导模型】本项目建筑风格选择将从市场竞争、客户偏好、项目本体三个纬度考虑。;【本地市场描述】惠阳房地产市场，资源型项目多倾向于现代风格，高层项目多采取新古典主义建筑风格。;【深圳市场描述】深圳豪宅市场新古典主义建筑风格占有度较高，豪宅风格受到市场追捧。;【客户调查】根据对区域客户问卷调查和访谈纪要，深圳目标客户对新古典主义建筑风格接受度较高。;【地形条件】项目地块平整方正，在高容积率限制下，新古典主义风格对于项目整体档次的拔升较为有效。;【建筑风???选择】基于对市场竞争的理解、对于客户的把握及对项目自身条件的考虑，推荐新古典主义中的经典——ART-DECO风格。;Art Deco风格欣赏;【 Art Deco风格体现】从用材、造型、色彩等方面打造古典与现代融合的风情社区，既满足客户追求浪漫休闲的韵味，亦彰显身份的尊崇。;【 Art Deco之色彩体现】总体以体现和谐、厚重的暖色系为主，根据环境需要点缀其他颜色，暖色系可以使项目显得雍容华贵，历久弥新。;万博国际外立面：进口石材;ART DECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。;满足投资、养老、自住客户需求，档次高雅;建筑特色——阳台和外沿空间的应用 特点：立面挺拔，在色调变化上维持一致风格，阳台和外沿空间的内包式处理能使内部更加公建化，与底部街区形象呼应。（武汉万科金色家园）;报告框架;产品设计建议;【产品设计着力点】从客户关注点及提升项目品质出发，项目应在公共空间及产品设计的细节方面在区域保持领先性。;【公共空间建议】架空层设计可以增大项目内部景观面，使建筑和园林自然融合。;【架空层设计】架空层可为项目增加价值支撑，成为重要的价值感知点，建议可打造架空层泛会所，提高小区生活氛围。;【泛生态大堂】利用架空层做泛生态大堂，与项目园林相结合，以较强的空间感来增强归家的仪式感，突出项目档次。;【住宅大堂装修】墙体及天花板设计多种具有艺术感的镂空，可增强入户大堂通风与采光，也可增强入户大堂可观赏性。;【阳光电梯间】设置阳光电梯间，通过高级石材打造，顶部艺术化，重点墙面修饰等，提升项目品质。;生态车库：负一层停车场顶部部分镂空，内部引入绿化园林，连接地下车库与上层园林空间，打造阳光生态车库。 车库材质：入口处序列灯光、石材装饰，地面采用环氧树脂地坪漆。;产品设计建议;【产品建议出发点】从客户关注点和项目品质提升的角度出发，关注户型舒适度、实用性、户型创新三方面。;【入户花园】建议在大面积段户型尽可能采用入户花园设计，构成立体绿化空间、增加采光面。;【凸窗】建议广泛采用观景凸窗设计，增强室内空间感和采光面。;【内庭院】建议大户型可设置内庭院等百变空间，提高赠送空间的实用率，也可作为露台使用，增加室内采光面。;【阳台】阳台是居住功能必备空间，建议在大户型适当增加观景阳台，同时充分利用小区内部景观和外部景观视野，提高产品附加值。;【露台】在项目大平面户型设置露台增加观景平