关于城投公司审计的几点看法.docVIP

关于城投公司审计的几点看法 　　近年来，在城投公司（地方政府投融资平台）审计实务中，涉及城投公司对土地资产的确认与计量、以土地经营获取收益的项目，且不同的经营模式对应的相关会计处理方法不尽相同，需要审计人员加强职业判断并结合城投公司基本情况及其具体经营模式设计并实施有针对性的审计程序、以获取充分、适当的审计证据。 　　一、城投公司与土地相关的业务模式 　　城投公司的土地主要是来源于地方政府注入或通过招、拍、挂程序购得国有土地使用权。 　　根据城投公司取得土地的性质、权属不同，其与土地相关的业务模式及收益模式则有所不同，通常存在以下模式： 　　（一）政府将储备用地注入城投公司，并委托其进行储备用地的整理。如：土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，以使该地块符合国家土地出让条件。城投公司将整理后的土地交付政府，整理成本报土地主管部门核定后，由主管财政部门按成本加成原则将资金划付城投公司，城投公司获得土地整理收入。 　　（二）政府将储备用地注入城投公司，并与其签署储备用地整理、挂牌后土地出让金返还等一揽子协议。城投公司完成土地整理工作并将土地交付政府，于土地挂牌后获得土地出让金返还收入。 　　（三）政府将建设用地以划拨的方式注入城投公司，并委托其进行能源、交通、水利等基础设施项目的建设、运营（或不包括运营）、移交，或由政府回购。对应的业务模式可能存在多种形式，如：建造合同、BT、BOT、代理。 　　（四）城投公司将政府划拨土地使用权转让，获取转让收入。 　　（五）政府将商业用地以出让的方式注入城投公司，一般只为增加城投公司净资产。 　　（六）城投公司通过招、拍、挂程序并支付土地出让金购得国有土地使用权，当地政府将属于本级政府的土地出让金收益返还给城投公司。 　　二、针对土地资产的确认应实施的主要审计程序 　　针对土地资产的确认，应重点关注土地资产的存在性、完整性、权利和义务、计价和分摊、列报这五项认定，设计并实施审计程序，并应结合国家有关土地管理的法律法规要求，在审计过程中，关注土地流转程序的合法、合规性，土地流转交易的真实性。应实施的主要审计程序，包括但不限于： 　　（一）获取审计期间内各期土地资产增减变动明细表，总括了解各期土地的期初数量及余额、本期增减数量及金额、期末数量及余额，并注明各地块的权属类别、权属证书编号、权属期限、土地性质、用途等相关信息。 　　（二）查验各期取得或结存土地的权属证明原件、批复文件，保留并索引相关复印件或扫描件；对于土地权属证明存疑的，应到核发权属证明的当地国土资源部门实施土地档案调档或向国土资源局发函，以获取土地真实性、合法性相关证据。 　　（三）对于政府注入的土地，应检查初始确认的价值依据，获取并复核评估报告，结合评估报告、土地的用途及业务模式，检查土地入账会计处理（会计科目及计量）的正确性；获取地块所在地同一地区土地市场同类土地市场价格信息，复核评估报告及会计处理是否高估土地资产价值；招拍挂取得的土地应检查土地出让合同，成交确认书以及土地出让金支付凭证。 　　（四）结合城投公司土地相关的业务模式及土地的用途，检查存货中与土地相关的成本归集与结转是否真实、完整。 　　（五）对于各期减少的土地，应检查相关交易合同、土地流转手续的办理情况、土地权属的注销情况、土地摊余价值是否足额结转至相关的成本、费用。 　　（六）对于期末结存的土地，应实施土地实地勘察程序，以获取土地存在性的证据，并同时关注土地的使用状态与其业务模式及收益模式是否匹配；应获取地块所在地同一地区土地市场同类土地市场价格信息。 　　（七）对于以出让方式取得且确认为无形资产的土地使用权，应复核各期持有期间是否足额摊销。 　　（八）应注重应用被审计单位土地资产所在地国土资源部门的官网信息，以及时获取相关土地登记、征地、收回、交易（如：招拍挂公告、招拍挂结果公告）、权属等各项信息，以有效印证被审计单位土地资产相关权属、交易等信息的真实性。 　　三、针对与土地相关收入确认应实施的审计程序 　　针对与土地相关收入确认，应实施的主要审计程序应重点围绕土地相关收入的真实性、完整性、准确性、截止、分类、列报和披露这六项认定，设计并实施审计程序，其中，应尤为关注其真实性、准确性、分类及列报。在审计过程中关注土地流转程序的合法、合规性，土地流转交易的真实性，关注相关交易是否具有合理的商业实质。应实施的主要审计程序，包括但不限于： 　　（一）获取审计期间各期土地相关收入明细表，复核是否与账面、报表相符。 　　（二）获取土地相关交易的合同、成交确认书、权属变更记录，检查交易的真实性及其土地流转程序的合法、合规性；如对土地相关交易的真实性存疑，应到土地所在地主管国土资源局调阅土地档案或进行函证，印证相关交易是