地产桑榆之景.docVIP

地产桑榆之景 　　在房地产调控初期，经济增速仍能凭借惯性持平，接下来取决于是否有新的动力接力房地产投资和销售；外汇市场也在盯着由房地产所左右的经济基本面，受资金推动的股市和债市后续如何演绎，则取决于房地产产业链条所带动的信贷扩张会如何变化。 　　桑榆未晚，为霞满天。已届10月下旬，市场仍意犹未尽。 　　从6月开始，A股在近5个月内反弹了300多点，年内第二次越过3100点，对于机构来说这样的空间与“吃饭行情”相去甚远，但历史罕见的低波动市当中好歹抓住苍蝇腿、蚊子肉也好过一无所有。几乎是同样的时间，债券又走出了一轮牛市，10年期国债在8月和10月两次试探2.64%的历史低点。当然，期间最炙手可热的还是房地产。 　　似乎一切只因汇率。 　　二季度以来，人民币在几次美元阶段性走强的过程中，走势均明显弱于其他新兴经济体汇率。由于这一阶段国内经济动能大体稳定，有分析人士认为，汇率走势的分化或许体现了人民银行借势主动释放人民币汇率压力的意味。这也是资本市场的喘息窗口。 　　尽管人民币对美元在近期贬值不少，但衡量人民币对一篮子货币汇率强度的“CFETS人民币汇率指数”仍然在国庆假期之后略有走强。未来人民币汇率在主动、渐近贬值过程中，能否切实做到可控，高度取决于美元指数和中国经济动能的走向。考虑到房地产调控对总需求的拖累将随时会显现，这方面仍然存在一定的风险和挑战。 　　股市和债市受资金推动明显，投资者对于宏观经济的敏感度在长期比短期更明显，市场后续如何演绎取决于房地产投资和销售所带来的信贷扩张会发生怎样的变化。或许仍有投资者宁愿抓住桑榆之景再奋力一搏，为全年收益添彩，但收益预期相对保守的机构已经选择作壁上观。 　　楼市调控政策不如宏观因素 　　10月初，近20个重点城市重启或加码了房地产限购限贷政策，金融监管部门也开始限制房地产企业通过资本市场融资。虽然说平均每三年左右房地产就会成为众矢之的，掐指一算怎么着这时候也该出台政策了，但是市场对接下来商品房销售和投资走势的讨论还是在升温，大概绝大多数金融从业者持有房产的价值也远高于持有金融资产的价值。 　　有分析师注意到，在房地产销售增速历次大的波段上，出台调控政策的重点城市与其他城市住宅市场、住宅市场与写字楼商铺市场等等没有特别显著的差异。这似乎表明，调控政策的作用仅在短期体现，宏观变量对市场的影响更为主导，要判断中期之内的销售趋势，仍应从这些宏观变量的变化入手。 　　在这些宏观变量中，流动性的松紧、收入增长的预期、对中长期趋势的偏离等三项尤为关键，能够解释历史上商品房销售层面大多数的周期波动。前两项因素决定了购房者的资金来源，对中长期的偏离则是考虑到中国房地产市场投机较多，一个比较大的涨幅往往是在较短的时间内完成的，其他时间市场可以暂时冻结，因此需要注意时间维度。 　　“如果从销售面积增速的数值或销售面积的绝对水平，能够看到，历史上的几次限购限贷政策的出台，尽管无法改变或完全抹平全国范围内销售的周期波动，但其降温效果仍然是存在的，对特定区域的影响可能还会比较显著。”前述分析师对本刊记者指出。 　　2010年新“国十条”颁布之后，当年前三季度，金融体系对实体经济的流动性供给回归中性，但暂未出现严厉的收紧；金融危机影响消退，收入增长预期改观；2009年全年住宅销售显著回升，基数并不低，但其中很大一部分是对2008年市场低迷的弥补，不全对应着透支。因此，总体上看，这些宏观层面的变量倾向于进一步支持住宅销售的回升。例如，2010年写字楼和商铺销售面积绝对水平持续趋势性走高，增速斜率一直保持陡峭，全年近30%，与2009年相当。 　　但住宅销售的强劲回升势头并未像写字楼商铺市场一样延续下去。2010年4月新政实施以后，重点城市住宅销售立即停止回升并转为震荡。其他地区销售虽维持上行势头，但增速有所放缓。 　　相比较而言，2013年2月新“国五条”实施以后，市场热度不减，直到10个月以后，在其他一些宏观变量的影响下销售才开始明显回落。这也许是因为新“国五条”主要是已有政策的重申，边际效果因而有限，甚至很难算得上是出台新政策，这也是近三轮调控当中力度最弱的一次。 　　本轮政策效果，也许在以上两个案例之间，对未来一段时间重点城市住宅销售应该存在一定的降温效果。特别是考虑到本轮销售上升过程中，住户部门使用了更高的杠杆，对二套房首付比例的提升可能还会更加敏感一些。但中期之内，全国范围内销售趋势仍主要取决于宏观层面变量的变化。 　　“另外一个方面，国家还是要去库存，我觉得经过之前的这种调控，未来也不会完全通过一种行政手段来调控。”一位房地产基金人士称，“比如在包括上海北京在内的热点城市，一些土地性质在调整。因为城市化以后，原来的工业用地未来是不是做商业和住宅的考虑。我觉得政府已经在做