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基于商圈理论的商业地产项目定位探讨 　　摘 要 城市化速度的加快带动了房地产行业的蓬勃发展，特别是商业地产项目如火如荼地进行，增加了很多地标性的建筑，也搞活了城市的经济，商业地产在房地产行业中的经济贡献率不可忽视。本论文从商业地产的定义出发，给予商圈理论，分析了商业地产项目定位策略，并对商业地产项目的功能性内容进行了详细的阐述。 　　关键词 商业地产 项目 定位 　　一、商业地产的定义 　　对于商业地产的定义，存在不同的观点，如其中一种观点认为商业地产是用于商业目的的房地产。例如，商铺、写字楼、酒店等；另一种观点则从具体形式上去理解商业地产，认为是指包括批发、零售、娱乐、消费、休闲等市场的运作方式来运营的房地产业务。而中国房地产估价师协会则将之定义为：用于商业目的的房地产。 　　二、商业地产项目定位的研究和调查 　　（一）市场的宏观研究和调查 　　地产项目投资大、资金回笼风险高、运作周期长，有必要对宏观形式进行全面的了解。通常情况下地产项目的市场宏观调查分析是指与地产项目有直接影响关系的，如政治、经济等重大因素。对于商业地产来说，可以细分为三大类型：第一类是基于国家层面乃至国际层面的政治、经济、技术、税收、行政政策等要素，如近年来的全球经济危机直接影响了中国的出口，相对如何使商业地产与内需扩大化的趋势结合起来，再如技术上绿色地产已经在全球范围内推广开，商业地产如何体现等等。第二层面是在区域层面的研究，是指在所在区域的政治、经济、文化等要素，如广州定位于国家中心型城市、岭南文化对商业地产的影响。第三层面是项目本身所在区域经济与行为研究。 　　（二）对地块进行实地分析和研究 　　目前商业地产项目因为种类多样，面对不同的受众群体，定位形式多样，使用者对于地产项目的功能性要求也各不相同。这就代表了地块模式越来越复杂，地块所处的地理位置的不同，也决定了其风险程度的强弱，所以在准备投资建设前，要做好大量的实地分析和调研。 　　（三）对于地块所在地商圈的特点研究 　　商业地产从自身来讲，属于商业和地产业行业的范畴，由于地处位置的定位不同，应该从多方面来进行研究。 　　（1）商圈的界定范围。商圈所处的范围大小，即周边涉及的区域大小，对商圈地产的影响非常大。商圈的边界，在一定程度上，影响了消费群体的多少以及消费者的消费需求和类别。商圈在环境设施上要求比较高，必须有相关配套的载人交通运输系统，比方说地铁或者公交车等，另外停车场的设置也是必要的，这直接影响了人们对于商圈便利性的认可度。应该明确商圈范围在地产项目中的主次位置。 　　（2）商圈内的饱和程度。一般所说商圈饱和与商圈的需求和供应使用情况有很大关系。所以要逐步研究商业地产项目以及商圈的饱和值，要明确确立商圈功能和价值。了解商圈的供求关系，通过有效而科学的介入，真正了解商圈内容。在市场激烈的竞争条件下，实行差别化和规范化定位，企业可以审时度势，根据自身情况决定是否进入饱和度高的商圈。 　　（3）商圈的性质和属性。商圈通过什么形式存在，以什么为目标，这是商业地产必须要认识到的。这也是商圈的性质和属性的主要表现。商业地产是满足人的商业办公为主还是以居家居住为主，在选择商圈的时候非常重要。一般像购物商场多以商业形式为主，而部分大厦以商务交际为主，有些商业公寓也划定在了商圈范围内。 　　三、商业地产项目功能性内容 　　第一，商业地产项目功能性，也可认同为不同商业形式的定位，比方说它包括了价格方面、客户需求以及经营策略上的定位。商业地产项目在具体运作中，涵盖了物业项目出售、物业管理和物业出租。有些则是三种的相互结合。例如，租售或者是只售不租，只用于出租等形式。 　　房地产开发商比较看重的是商业地块能不能为其带来可持续增长性收益。收益来源主要有，通过买卖带来的收益，通过出租带来的收益，通过付出物业服务收取物业费带来的收益。目前，商业地产的形式一般以向外出租为主，只有在企业资金紧缺的情况下，才考虑通过买卖的形式来实现获利。这可以看出出租收益的可观性。当然这在某种程度上也要承担一定的风险，如要及时有效地根据商业氛围的变化，来随时调整策略。可以采取其他形式来完成盈利，实现收入的稳步增长，但是出租和物业收费，都以提供优质的服务为前提。 　　第二，对于项目管理，还要有明确的定位标准，尤其在客户群的地位上。由于顾客是商业地产价值链的主体对象，所以要通过明确的分析手段来有效针对顾客群进行分析研究，在实际管理中，我们把购物人群的称呼取代为消费者称呼，把商家的称呼取代为运营客户称呼。拥有物业地产的人作为商业地产的所有者，我们称之为投资者，那么可以看出消费者在运营中的重要地位，虽投资者和运营者有较为密切的关系，但消费群却直接决定了商家运营的模式。 　　客户定位的首要目标就是要有效开展对目