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小产权房缓解社会养老压力的探究 　　【摘 要】小产权房屡禁不绝说明其有生存环境，其生存的制度环境没有解决前，采取单纯禁止的方式难以取得治理成效，改禁止为利用是治理小产权房的趋势，利用小产权房缓解社会养老保障问题是治理小产权房的有益探索。根据小产权房所利用土地的不同类型对其分类处置，将建在宅基地和集体建设用地上的小产权房纳入社会养老保障体系，对小产权房进行登记管理和质量监督，对符合条件的购房者适当征收房产税，征税所得一部分来补充社会养老基金，一部分归县级财政所有，专项用于县级地方政府对农民及居住与城镇农民工的医疗保障与养老保障，使小产权房为缓解养老资金之不足作贡献。 　　【关键词】小产权房；社会养老；房产税；社会保障 　　治理小产权房是一项艰难而复杂的问题，如何跳出禁止小产权房的怪圈，转向如何利用小产权房，发挥小产权房的社会功用是我们现价段面临的重要课题。小产权房屡禁不绝的现实本身就说明其有存在的合理性，在小产权房生存的制度环境没有解决前，小产权房无法禁止，如何合理地利用小产权房才是当务之急。“安居养老”是中华传统文化推崇的养老模式，可见，养老的前提是安居，在目前养老问题日益艰巨的时期，可以探索利用小产权房去缓解社会养老压力的路径。 　　一、小产权房面临的治理困境 　　小产权房是指在农民集体土地上建筑并出售给非本集体经济组织成员的房屋。在我国城乡二元的土地管理制度下，宪法和土地管理法对集体土地使用权的规定不一致导致小产权房在法律中处于灰色地带，其地位得不到法律的承认，法律未明确规定其为违法建筑，只是一些地方条例禁止小产权房的建筑与交易。 　　上个世纪90年代小产权房出现以来，小产权房屡禁不止，随着商品房价格的激增，低收入人群，包括农民工根本上买不起商品房，他们只能去买价格比商品房便宜的小产权房。小产权房面积不断扩大、交易量不断增加，小产权房的存在有其合理性。本身具有合理性与法律地位缺失之间的矛盾，使小产权房治理举步维艰，其治理面临的主要问题是： 　　1.利益博弈的复杂性。小产权房是利益驱动的产物，从经济学角度看，小产权房问题实际是多方利益博弈的结果，主要涉及农民、集体组织、购房者、地方政府、房地产开发商五个主体。地方政府可从土地征收获取较大收益，房地产开发商可通过房产投资获取高额利润，因而二者极力反对小产权房转正；农民和集体组织通过出售小产权房获得的利润远高于国家的土地征收补偿金，购房者也可以较低价格实现住房梦，因而强烈要求小产权房合法化。 　　2.面积和主体的广泛性。自2007年商品房价格激增以来，目前我国的小产权房总面积已超过了66亿平方米，居住者也已经超过了8 000多万，这都只是官方统计的数据，因为本身法律地位的尴尬性，更多的小产权房交易在隐秘进行。 　　3.游离于政府监管外的危险性。小产权房本身法律性质的争议性使得政府部门无法采取切实有效地措施对其进行管理。虽然偶有政府强拆小产权房的现象，但其结果往往是多方受损，鲜有成效。小产权房游离于政府的规划管理之外，质量难以保证，类似于深圳松岗电梯事件的安全事故时有发生。 　　如何平衡多方利益冲突，妥善处理大面积的存量小产权房，规范小产权房的运作是治理小产权房的当下要务。 　　二、小产权房为社会养老服务的可行性分析 　　在我国城市化过程中，少子老龄化、农村劳动力转入城市、城市迁居趋势和家庭结构核心化等因素导致农村老年人口的生存风险日益凸显，非农化及城乡一体化的发展趋势使农民对社会养老保障的需求大大提高。同样，城市养老也面临老龄化问题严重，双独家庭剧增的困境。然而，现行社会养老保障体制的不完善，及政府投入资源的有限，使得我国社会养老问题亟待解决。 　　社会养老保障制度是指国家为了保障社会安全和经济发展而依法建立的，在公民因年老而发生生活困难的情况下，由国家和社会通过国民收入分配，提供物质帮助，以维持公民生活水平和质量的制度。基于我国城乡二元的社会保障制度，我国的社会养老制度也呈现城乡二元的结构特征。城市居民实行社会养老保障体系，而农村居民实行以家庭和土地为主的社会养老保障体系。城市居民的养老条件相对优越，不仅社会养老保障金较高，而且城市医疗条件也更好，所以很多农民宁愿花费高价去城市养老，尤其是本身就在城市生活过的农民工，更是渴望在城市安度晚年，但是却面临无力购买天价房的窘境。因此，在房价高涨、城市房屋出现严重供需失调的情况下，大量涌入城市的中低收入者会甘愿冒法律的风险购买价格低廉的小产权房，这也是小产权房屡禁不绝的重要原因。 　　部分低收入者购买小产权房是在社会养老保障制度不完善环境下的自救措施，只是这种方式游离于政府的监管之外，而得不到有效管理，常引发一些问题。黑格尔说“存在即合理”，小产权房成为商品房的同质低价替代品是社会发展使然，如若政府能将部分小