房地产估价第七章概览.ppt

（2）功能落后是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。 （3）功能过剩是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。 （3）外部折旧。 外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素（如周围环境和景观改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等）、经济因素（如市场供给过量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取宏观调控措施等）。 进一步可把外部折旧区分为永久性和暂时性的。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种外部折旧。这种外部折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏之后，这种外部折旧也就消失了。 例1：某旧建筑物，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧7万元，求该建筑物总的折旧。 解：该建筑物总折旧 =物质折旧+功能折旧+经济折旧 =3+6+7 =16（万元） 某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。 A.物质折旧　　B.功能折旧 C.经济折旧　　D.设备折旧 某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(A　)。 A.物质折旧　　B.功能折旧 C.经济折旧　　D.设备折旧 引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。【2011年真题】 A.地震　　B.电梯数量不够 C.酸雨　　D.单行道 E.门窗的自然破损 引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。【2011年真题】 A.地震　　B.电梯数量不够 C.酸雨　　D.单行道 E.门窗的自然破损 【正确答案】：ACE 　　【答案解析】：B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。 A.功能落后　　B.功能缺乏 C.环境污染　　D.交通拥挤 E.城市规划改变 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。 A.功能落后　　B.功能缺乏 C.环境污染　　D.交通拥挤 E.城市规划改变 【正确答案】：CDE 　　【答案解析】：AB属于功能折旧。 二、建筑物折旧的求取方法 （一）年限法 （1）年限法的定义 年限法也称为年龄-寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 （2）建筑物的寿命 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工日期起至不堪使用时的年数。 建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起，预期产生的收入大于运营费用的持续年数 ； 建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。 经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途等进行综合分析判断得出。 建筑物在其寿命期间如果经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （3）建筑物的年龄 建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。 建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的日历年数。 建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。 有效年龄可能短于，也可能长于实际年龄。通常有三种情况： ①当建筑物的维修保养属于正常的，有效年龄与实际年龄相当； ②当建筑物的维修保养比正常好或经过更新改造，建筑物的有效年龄短于实际年龄； ③当建筑物的维修保养比正常差的，有效年龄长于实际年龄。 （4）建筑物的剩余寿命 建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。 建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有