豪宅项目波托菲诺项目营销报告总结综述.ppt

;世界看遍 终归回到纯水岸;波托菲诺于08年再次推出纯水岸四期产品，自销售伊始项目整体并没有进行推广，销售缓慢。事实上市场并不缺乏高端客户群，只是市场不清楚波托菲诺又有新的产品面世。 思考：在波托菲诺走过的第八个年头，波托菲诺该以一种怎样的姿态重新面世？;众多豪宅如雨后春笋般拔地而起，但是八年后的今天，王者归来，领袖的地位始终是无法改变的。 ;三月始 至 四月终;原因在于：波托菲诺已经是一个很成熟的社区，她拥有着令人陶醉的自然资源以及数年沉淀下来的人文积淀，在推广中真实的展现实景，同时波托菲诺拥有坚实的品牌基础，就足够打动市场。 在不断的摸索中，最终确定以咖啡色以及米黄色为主，项目调性为简约，大气。 ;在近10个月的推广中，大致分为三个阶段： 品牌造势期 价值体系演绎期 形象维持期;阶段一：品牌造势 阶段目标： 造声势，让市场知道波托菲诺在沉寂几年后又有新产品推出了。围绕着视觉调性的提高，重塑项目品牌形象，吸引关注，制造舆论焦点。;还是波托菲诺;城中不贰之选;世界看遍 终归回到纯水岸;;;尝试阶段;;;四期楼书;;;;;;阶段二：价值演绎期;媒体配合：户外、报版、报眼、杂志（深航、南航、国航、新财富等）现场包装、杂志、其他高端小众媒体。 ;此阶段（5月），五期别墅开始发售，对于五期的推广主要是通过软文或者硬广的形式向市场陈述其价值的稀缺性，展示项目价值，以实际的卖点吸引市场的关注。;在此阶段还穿插着对四期的推广，因为四期产品处于波托菲诺中具有特殊性——产品单户面积大（220—350平米），单价高，最终导致总价过高，同时又在推广别墅，两种产品价格相差甚少，这样种种情况决定了四期产品的推广方式为不间断式，无论中间推哪一种产品，四期的推广是绝对不能松懈，事实也是这样。 四期小高层始终持续推广，五期产品的推出在一定程度上还肩负着带动四期产品的销售。;;;;;作品展示;;;;5月26日，纯水岸五期24套TWNHOUSE发售，创下一周售罄并签约的最高纪录，销售金额近7亿元，如此骄傲的成绩再一次证明了历经八年重金打造的波托菲诺以无可复制的优越自???环境和坚实的品牌基础成为了深圳名流聚集地方。 ;6月—7月中旬，在萧条的市场环境中，广告推广工作围绕六期别墅及四期临湖大宅展开。;六期别墅主要推广手段： 线上以报版为主，主要报纸为特报、商报、南都，基本频率为每周两次，六期产品媒体的投放一是为了销售，其另一重要原因是在市场上不断制造影响力，以巩固波托菲诺在市场上首席豪宅形象。;线下口碑的传播极为重要，波托菲诺客户都为深圳高端人群，其加紧与老客户的联系无疑对销售产生不小的影响。 产品质素优势，在配合报纸投放和老客户的联系同时，六期别墅产品本身就是五期别墅的超越版，更是进一步将豪宅价值的极限发挥到最大，号称媲美独立别墅的“T-house”。 ;;;;;;;围墙;市场的萧条是分等级的，在其他类别的住宅产品销售一般的市场，波托菲诺别墅以自身的优势取得了市场的青睐，纯水岸四期220—350平方米的临湖大宅也不例外，目前纯水岸四期还有部分小高层的存量未完全销售，所以在六期推广的同时夹杂了对四期产品的推广 。;鉴于此类情况，与别墅相比，四期产品的推广就要比六期复杂： 以六期热销的劲头带动四期销售，所以在六期报版上都会带上四期销售信息，以增加销售量。 ;平面表现： 在优雅的格调上加入水墨元素，用水墨的潇洒以此来寓意本案的从容。;;;;;;;;;;同时在楼书的设计风格上遵循简约大气的原则，过渡P延续户外水墨元素，文案风格上，以没有一定高度不适合如此低调的笔触来创作，配合实景图片和项目价值，完美的诠释了六期水岸别墅的稀缺性。; 神往依旧华侨城 琅琅上口的建筑诗篇 与谁同坐，明月清风湖 湖岸生活，总充满了意外的惊喜 树木顶端的嫩芽争先恐后的达到最顶峰，与另一片 湖——天空做了最亲密的接触。 那些建筑会向我们说起那些最高的理想;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;在急剧变化的市场情况下， 波托菲诺不仅奇迹般的将18套别墅在三天内售罄，同时提前完成年初定下的销售任务，这再一次证明了她具有的突出品质，广泛的市场美誉度和强大的销售号召力。 ;2008深圳地产销售龙虎榜（半年度）放榜，华侨城深圳房地产业务以销售金额近25.24亿元成为全市销售冠军，华侨城地产和波托菲诺分别荣膺“2008深圳十大地产主力企业”冠军和“2008年深圳豪宅销售冠军”。;;;;;;8月-11月，在18席水岸别墅售罄后，推广工作的重要就落到了四期小高层上，此时，四期的推广加大了对报版投放力度，深入刺激市场，以促进销售。;为进一步展示波托菲诺纯水岸四期的产品优势和资源优势， 国庆期间还推出了两套风格不同的精装修样板房（一套是空中别墅单位，一套是三面看湖景的大平面单