20091225_根据资金回收确定产品定位案例解答.ppt

案例：产品定位 本报告严格保密。 本报告严格保密。 平台贡献：王双玉 ——根据资金回收状况测算 产品定位：产品以中等居家户型为主，保持社区纯粹性 180-200 150-170 120-140 80-90 面积区间 4房 空HOUSE 3房 2房 户型 以资金回收为前提， 确定各户型比例…… 各产品销售速度：小面积产品快速回现 ，大面积明星产品支撑价格较高 参考案例：片区标杆住宅中城天邑 现金流 现金流 明星 两房、小三房销售速度较快，三房支撑成交价格较高。 139-141 97-108 67-73 46-54 面积（㎡） 21564 21528 18409 18784 均价（元/㎡） 2.17% 34.78% 39.13% 23.91% 占总成交量比重 中3房 大三房 2房 1房 户型 开盘当日销售率为34.2% 四房销售40套，占成交量的80% 五房销售8套，占成交量的16% 复式销售2套，占成交量的4% 参考案例：城市高端住宅浪琴半岛 产品价值研判：两房、三房为现金牛产品，空HOUSE、四房为明星产品 现金牛：成熟市场中的领导者，实现资金回笼的产品 两-三房居家户型 明星：能实现项目价值标杆的产品 顶层复式空HOUSE、四房 瘦狗：相对弱势的产品，需低价快速出货的产品 个别朝向差或受限制产品 婴儿：经市场培训能实现高价的产品 创新或市场稀缺产品 明星 明星 现金牛 现金牛 产品类型 180-200 150-170 120-140 80-90 面积区间 4房 空HOUSE 3房 2房 户型 成本测算模型 总开发成本 总成本 土地成本 建安成本 经营收入 成本测算 　 建筑成本 7,862,066 　 公用设施专用基金(元) 0.02 取总建筑成本的2% 公用设施专用基金率 11,793,099 不可预见费=总建筑成本×不可预见费率 不可预见费(元) 3.00% 根据项目具体情况确定 不可预见费率 11,793,099 管理费=总建筑成本×管理费率 管理费(元) 3.00% 一般取总建筑成本的3% 管理费率 　 　 　 　 　 　 393,103,294 商业、住宅建筑成本之和 总建筑成本(元) 2,800 商业单位建安成本 3,900 住宅单位建安成本 1,939,923,740 商业、住宅售价之和，未考虑地下车库的收益 总售价(元) 　 15,000 　 二层商业单价 30,000 　 一层商业单价 19000 　 住宅单价 　 售价 　 19600 地下车库面积 1,400 二层商业面积 1,400.00 一层商业面积 98,785.46 住宅面积 101,585.46 总建筑面积(m2)： 8.51 容积率 11,943.75 根据委托方提供的相关资料 用地面积(m2) 基本信息 结果 剩余法计算公式 项目 8,361 　 楼面单价(元/平米) 849,330,567 总地价=T1/地价总系数 总地价(元) 1,205,982,793 T1=总售价-总建筑成本-管理费-不可预见费-公用设施专用基金-建筑成本利息-融资费-销售费用-税费-建筑成本利润 T1 1 地价总系数=1+土地系数+土地系数×0.1+利润率 地价总系数 125,006,848 建筑成本利润=（总建筑成本+管理费用+不可预见费率）×利润率 建筑成本利润(元) 0.30 以深圳市房地产开发的一般水平25%为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平具体情况确定 利润率 101,845,996 税费=总售价×税费率 税费(元) 0.0525 营业税、城建税、教育费附加、印花税共计： 税费率 58,197,712 销售费用=总售价×3% 销售费用(元) 0.03 一般取总售价的3% 销售费率 2,212,621 一般取利息的10% 建筑成本融资费(元) 22,126,212 建筑成本利息=（总建筑成本+管理费+不可预计费）×建筑成本系数 建筑成本利息(元) 0 建安工程均匀投入，建筑成本系数=（1+R）(N/2)-1 建筑成本系数 0 土地费用一次性投入，土地系数=（1+R）N-1 土地系数 2.0 根据项目的总建筑面积，参考一般项目施工情况得出 建筑年期N 0.0531 0 年贷款利率R 总地价：8.49亿，楼面单价：8361元/平米 成本测算 土地成本：总地价预估8.49亿 成本测算 建安成本：总建安成本约7.28亿 2800 —— 2800 2800 商业 727982650 296355000 431627650 —— 合计 7290 3000 4290 98785 城市高端住宅