南京东路商圈分析研究报告.doc

PAGE  PAGE 7 南京东路商圈特辑  TIPS 未来的南京路 包括500强企业在内的众多国际知名品牌将先后入住，使整个步行街的品位提升。届时，除购买传统零售商品外，消费者还能在步行街专门展厅，预订汽车和商品房等大件商品，或到动感影院看电影。 2001年7月，全球著名的咨询公司——麦肯锡在历时为期13周的严密分析调查后，为南京东路的重建提交了一份耗资近200亿元、历时10年、宏伟的改造蓝图——世界上最著名、最长、最美丽的商业步行街，并且是全亚洲最具活力和吸引力、世界一流的多功能商业区。新规划中，南京东路已不再是一条路概念，而是北起苏州河，南到淮海东路人民路，东起四川路、西到成都路高架的一个区域，整个地区的面积达3.2平方公里。 经过了 5年的酝酿、准备、改造，南京东路现在进入了加速跑，各项规划开始实行，这个百年老街，开始改头换面。让我们走进南京路再一次细细打量这条充满故事的老街。 TIPS 南京东路商务发展潜力巨大 在黄浦区“十一五”规划中，在调整南京东路商圈商业结构的同时，南京东路将被打造成上海核心的商贸商务区。据黄浦区经济委员会主任朱登和介绍，在未来三年内，将腾出14万平方米，加上宏伊国际广场的3.1万平方米、廖创金融中心的3万多平方米以及恒基项目等新增供应量，南京东路地区的办公楼面积将超过20万平方米。这一地区最终将发展成上海核心的商务商贸中心。/ 投资建议：把握区域定位 每个区域都有商业购物点，具有明显的区域特点，商业业态、格局和定位，都因为区域情况不同而具有自身特点，不同地理位置的都市商业中心，消费层次的特点也不同，创业者须先进行详细的商业调查。 南京东路商圈要提升整体的商务档次，除了吸引当地更具消费能力的年轻人，大量的游客是区别于其它商圈的特点，这里的商店以现代服务业投资项目为主，如快餐、服饰 休闲娱乐等，商品要多样、丰富。 该地段的写字楼以租赁为主，出售的很少。由于这里的租金水平比较高，商业风险也比较高，一般建议资金不具有足够实力的创业者可以考虑商圈外围地段。 南京东路将成为上???核心的商务区——南京东路应有更大价值 随着徐家汇、淮海路等新商圈的崛起，南京东路的竞争力逐年下滑，老化的传统商业结构和模式，陈旧的店面没有生气，产品质量下降，让南京东路与市场脱节，让南京东路成了外地人，廉价货的代名词，这对于一个地处如此中心稀缺地段，能连接外滩、人民广场、南京西路，又有如此资源积累的著名商业街来说，真是太可惜了，南京东路的价值被掩盖了。 当2001年麦肯锡队南京东路商圈的整体规划出来后，着实引起了不小的反响，近200亿元的投资，跨度10年的发展，规划了南京东路美好的未来。实际上，在过去的几年中，黄埔区很少有地块出让，尤其是位于南京东路区域的黄金商业地块。麦肯锡对南京东路重建规划方案是一个整体性强、大方向性的方案，由于其资金达、时间跨度长，虽然整个方案获得了当时政府和市场的高度评价，但市场发展很快，加上当时对南京东路商圈改建还存在如何创新和如何维护之间的矛盾，在开始的几年中，改造成效并不大。 相对其他几个中心城区，黄浦区拥有：外滩 、南京路、人民广场、豫园等，但总体建设发展脚步比较慢，现在正值世博会的契机，给黄浦区的改建提供了很好的时机，这也给南京东路商圈改造提供了良好的大环境。 南京东路未来将以“大众、高端”定位 现在零售市场的竞争趋于白热化，变化快，崇尚个性化、互动性强、体验式的商业模式，传统的百货商厦，往下走是没有出路的。价格再低也不会低过综合大卖场、专业打麦场和工业品市场。日常生活必需品和服务，居民会在超市、大卖场等社区商业就近解决。百货商厦应面对挑选性的、综合性、个性化的需求。 商业的改造主要依靠调整原有的产业结构来实现，逐步清除毫无特色的商家，同时吸引代表了主要产品类型的新颖独特的国内外支柱型商户；修整上海南京路区域的基础设施，通过置换、拆迁，注入最新的元素，提升整体环境，提供更为完善的公共交通、更多的停车场、出租车站点和绿地。 此外，在未来3-5年内，还将新增8万平方的商业面积，按照南京东“大众、高端”的新定位进行招商，以引导南京东路商业定位的最终转型。 南京东路商圈具备成为商务区的良好条件 对于南京东路商圈发展商务办公，有人提出质疑，认为南京东路商业氛围过于浓重会赢iang其商务办公环境的发展和完善。对此，我还是比较看好南京东路商圈商务办公的发展前景，因为南京东路商圈具备成为商务区的良好条件：市中心地段，有地铁1、2、8号线站点，地面公交线路众多，又临近延安高架两个匝道口，人流量大，便于信息的及时沟通和交换。 通过对南京东路商的老楼进行改造、改建，将原来的机关单位搬出来，吸引世界知名企业入驻，新建高档写字楼，加快周边旧区拆迁、改建，创造良好的投资环境。 以新近上市的宏伊国际广场违例