20101203奥特莱斯专题报告讲义.ppt

奥特莱斯购物中心专题报告项目发展部 2010年12月3日;目录;概念 “奥特莱斯”,音译词，英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。 涵义 在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。 ;演变历程（美国） （1）1970～1987年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店 一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 （2）1988～1996年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店 很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市 较远，一般在60～80英里（100～150公里）左右，开车要一个多小时。;发展现状 （1）迅速扩张 Outlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、 日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有 300多家，销售增长率逐年大幅递增。 （2）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中， Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。在美 国的商业企业销售排行榜中， Outlets就占前五席中的三席。 （3）经营出现两级分化、业态产业化 国外 Outlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。美国排名前五位经营 Outlets的公司，共有139个分店，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国Outlets中心总数 的61.8%和59.9%。 （4）品牌和模式的成功复制 已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Outlets公司—美国最大的Outlets经营公司，全球有51家分店， 其中美国本土41家，日本8家，韩国墨西哥各一家。;特点及经验 （1）超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。 （2）颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘， 荟萃世界著名或知名品牌。 （3）选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地 区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大 限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工 具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的 必经之地。 （4）良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多 年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 （5）管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全 部自主经营。实行统一物业管理。;低价的原因 （1）迅速回笼资金的需要 　　outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。 （2） outlets商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。 （3） outlets购物中心的运营成本低 outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。 对城市的作用 （1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带 在欧美市场， outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。 （2）促经济发展、吸引投资 据测算， outlets每1万平方米可提供200～250个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。 ;国内发展现状 （1） Outlets起步晚，开发热情高 中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中 国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。 （2）对Outlets认识和理解参差不齐 国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全 统计，目前全国有各种类型的Outlets店近2