2008上海世茂苏州超大项目产品定位报告(内....pptVIP

苏州世茂一期产品建议;上海;古城区 Old City;本项目水路和陆路交通极其便利,地块南侧紧邻京行运河,西侧有石湖大桥与国际教育园北区相连,东侧有友新立交与中心城区相连.规划中的轻轨S1号线也考虑与本项目相连接. With convenient water and land traffic, the site north to Jinghang Canal, east to Stone River Bridge and north part of International Educational Park. In the east part of site there is Youxin crossroads to the city centre. Metro line S1 in planning is to connect to the site.;经济指标;轻轨S2号线 MTR S2;基地 Site;【整体建筑布局】;【整体建筑布局】;【整体建筑布局】;产 品 篇;高层、小高层产品建议;【市场分析－区域楼盘分布状况】;园 区： ;平 江 / 金 阊 区： ;相 城 区： ;【市场分析－住房消费状况】;【市场分析－房型状况】;【市场分析－房型状况】;【市场分析－房型状况】;【市场分析－房型状况】;【市场分析－房型状况】;【市场分析－房型配比状况】;【市场分析－房型配比状况】;【市场分析－房型配比状况】;中海星湖国际一期：;;;;3、我项目周边项目供应户型比例;万科金色家园（一期）：该项目定位是苏州最高端的产品。预售楼盘将于07年下半年(8-9月)开盘，一期为花园洋房（5层），主力面积为130-140平米的三房、160-170平米的四房，一期共约200户价格不低于9000千，三房与四房及以上面积的比例为50%：50%。一期高层公寓预计在12月份开盘以精装修为主面积从100-200都有，主力户型以三房为主140-150平方米左右。 锦沧名苑 : 该项目紧临我地块东面，为上海汇成集团所得，地块土地面积10.6万平方米，可建24万余平方米。3月26日该项目已开工建设，预计10月左右开盘，一期推出的将是以中小户型为主，具体户型面积没有对外公布。; 从目前苏州市场来看主城区在售典型楼盘面积分布100㎡以下的所占比例不大，按面积比仅占15%；平均面积160㎡以上的部分按套数比占了26%，；大部分产品户型以三房为主；园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，在售房源的户型面积在100㎡以下所占比例都较小，大多数房源户型面积都在120㎡以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大增??（半年前园区120㎡以下户型套数所占比例仅为24%，如今这一比例已经达到32%）。新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区180平米以上的大户型产品还占了相当一部分；从吴中区可以看出100㎡以下的紧凑型小户型套数占三成左右，而140㎡以上大户型仍旧占到近四成。通过对相城区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型面积在120㎡以下的房源占绝大多数，120㎡以上房源所占比例较小；相比半年以前，中小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区120㎡以下户型套数所占比例为48%，如今这一比例已达到80%）。从各个区域的户型供应量及去化的情况来看主要还是以两房及三房为主，单套户型的总价还是影响到了楼盘的去化速度。从本项目的地理位置来看将来的主力客源还是集中在吴中区、高新区、园区（轨道交通3号线连接沧浪区及园区）、金阊区、部分相城区。;【户型面积配比建议】;一期公寓单套售价范围如下: 两房: 90平方米-----总价约55万 108平方米-----总价约65万 三房: 140平方米-----总价约85万 160平方米-----总价约96万 四房: 180平方米------总价约110万 200平方米------总价约125万;景观资源利用最大化：通过板式设计，为住宅南北通透、大面宽短、户户有景创造条件 产品多样化：创造出多样的住宅设计，并通过宽景阳台、入户花厅、令室内空间更具可塑性 立面建议：６楼以下采用天然石材立面，６楼以上采用真石漆增强外墙效果，体现不同一般的真实及质感，体现建筑的高尚品质． ;;;【产品建议－户型亮点】;套内面积约：113平米 三房两厅双卫;建筑面积：130平米 三房两厅双卫;园 林 建 议;地上车库间太多会浪费环境空间，把开放空间的机会让给景观是我们设计的原则，因此将停车位全部规划为地下车库，局部留访客车位，地上完整的空间我们全部利用来规划景观。通过地下车库实现了人车分流，中间留下