房地产法和合同法房地产法和合同法.pptVIP

一、我国房地产法体系概述;（二）我国房地产法律体系;2、房地产的行政法规、行政规章、地方法规、地方规章 （1）房地产的行政法规是以国务院令颁布的：如《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 、《物业管理条例》等。 （2）房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的。如《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、 《房地产经纪管理办法》 等多项部门规章。 3、最高法院司法解释：在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》;;（三）房地产法的性质与特点;二、相关实务问题; 3、两级土地使用权交易市场 （1）一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场。 广东农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；但农民不能在集体土地上盖商品房出卖。 （2）二级市场：土地使用权人所进行转让、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种交易活动。 物权法有关建设用地使用权出让方式,多重使用,用地的自动续期的规定 ;5、土地使用权的终止 （1）使用期限届满 （2）根据社会公共利益的需要提前收回 （3）因逾期开发而被无偿收回 （4）土地灭失;5、 小产权房 “小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 城市化带来的“城中村”、“空心村”，现实中宅基地流转的隐形市场。购买“小产权房”有法律风险。 ;（二） 建筑物区分所有权;3、停车场的权利归属与利用 《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要； 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定； 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《物权法》规定的基本精神是，首先应当满足业主的需要，具体办法由当事人决定。 ;（三） 商品房预售制度;2、商品房预售条件 已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案； 预售款项必须用于相关工程建设。;3、预告登记制度 《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”　;（四） 房地产抵押与房屋租赁管理;（2）可抵押的房地产范围 A 依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权 B 以出让方式取得的国有土地使用权 C 划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是土地上有房产的，以房产设定抵押时应同时抵押房屋所占的土地使用权。主要还是遵循房地一体的原则。但是划拨土地使用权经拍卖后，所得价款应当优先补偿相当于该块土地使用权出让金的款额给原土地划拨部门。;2、房屋租赁管理 我国对房屋租赁的主要管理手段是实行房屋租赁合同的备案登记制度，其主要目的是保障租赁双方的合法权益以及减少因约定不明而产生的纠纷。 合同法关于买卖不破租赁和承租人的先买权的规定;（六） 房地产中介管理与合同;（1）许可制度 法律对房地产评估机构实行许可制度，其设立、变更、终止，必须报省级以上财政行政机关审批。 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。按照《办法》规定，房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员，要求“持证上岗”。 除了房地产评估机构外，法律对房地产其他服务中介机构实行企业登记管理。 ;(2)、代理制度 代理权限为中介所涉及范围即为其代理范围.代理范围内的后果由被代理人承担。 代理权范围以公司章程和书面授权为根据. 特别提示:表见代理的风险防范 表见代理的风险防范 具体言之,可以作出如下应对之策: A明确授权、严格管理代理证明文件。B及时告知合作实情，加大公示举措、增强公信效果。C禁止挂靠经营，杜绝发生连带责任情形。 ;2、 房地产中介合同 （1）房地产中介房地产中介合同概述 房地产中介合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止房地产中介关系的协议。 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。 《办法》要求房地产经纪合同应当采用书面形式，防范房地产经纪机构以合同欺诈的方式侵害交易当事人的利益。针对实践中一些房地产经纪机构存在的