房地产基础知识(第三期).pptVIP

房地产基础知识;五证;《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。;《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 　　 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 　　 法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。;;《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 　　 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 　　 法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。;;《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。;;《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房???产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。;商品房预售许可证（正本）;商品房预售许可证（副本）;;五证的申请顺序和作用范围;项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 　　 第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《建设工程施工许可证》（《开工许可证》），此证件是申请可以合法施工。 　　 最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。当然，在购房的过程中一定要注意到所挑选的房屋是否在销售范围内。 　　;注意识别开发商拥有的‘五证’ 　　 “五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，应该认真识别其中的真伪。 　　 根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含将要购买的房屋。 ;两书;;鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。 　　 通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。;“住宅质量保证书”主要内容;住宅使用说明书：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。;住宅使用说明书一般应当包含以下内容： 　　 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项； 　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项； 　　 7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9、其他需说明的问题。 　　 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 一般是收房就应该领取到的。; 学习的敌人是自己的满足，要认真学习一点东西，必须从不自满开始。对自己“学而不