万科五龙山项目营销教程.ppt

万科·五龙山2011年营销策略提案 谨呈：万科（成都）公司 WHO AM I？（我是谁） MARKETING POINT!（关键点） WHAT？（核心课题） HOW!（营销执行） 清楚自己是谁 营销怎么做 PART1 PART2 PART3 PART4 目录 找出核心点 营销关键点 WHO AM I ? 五龙山项目是什么？ PART1. 项目位于城北198核心区域 本案位于城北，紧靠绕城高速外侧，成绵高速西侧，属于北部新城的198区域。区域内享受金苹果幼儿园、三元外国语及川音等良好的教育配套 多条交通干道拉近项目城市距离 本案 城市极稀缺自然生态资源围绕 项目被城市极稀缺自然生态河流、山地、公园等极具价值的生态资源所围绕。 未来的“198”片区将是集生态保护、主题公园、总部经济、高尚住宅、观光旅游及其他现代服务业功能于一体的区域。 熊猫竹海郁金香运动公园 熊猫生态园 毗河景观带 6100亩生态大盘利用地形，借景造景 J地块 J H地块 一期普通住宅 一期别墅 商业区 体育公园 湿地公园 生态公园 类高尔夫公园（待定） 生态公园 文教配套 待开发用地 别墅建于山脊处，遵照自然，依势而为 主题公园围绕项目四周，保证项目神秘感与私密性 200余米宽公园湖泊，由南向北由低到高分布，实现景观最大化观景效果 半围合布局，保持原生地貌基础上充分利用坡地优势，达到借景、透绿效果 负阴抱阳，迎合风水之道 四大公园类型营造生态生活 项目拥有湿地公园、生态公园、体育公园和类高尔夫公园（待定）四大公园类型，营造一种良好的生态生活氛围。 尤其是一期普通住宅和别墅之间的湿地公园，面宽达到200余米，有效阻隔了双方的干扰，同时保证了项目的景观展示。 湿地公园 生态公园 类高尔夫公园 体育公园 6+1花园洋房 9+1花园洋房 高层电梯住宅 高层楼王 产品类型 总套数（套）   总开工面积（万方） 洋房（6+1） 288 5.1 洋房（9+1） 216 4.4 高层 438 6.4 合计 942 15.9 占地面积：218亩 可售面积：27万平米 容积率：1.8 一期普通住宅部分整体容积率较低，产品类型丰富，包括6+1，9+1花园洋房（带电梯）以及高层住宅，产品具有明显优势，且带精装修，在区域中具有明显的差异化竞争力。 花园洋房（6+1，9+1）+高层电梯 小独栋 大独栋 豪独栋 大独栋 大独栋 大独栋 豪独栋 豪独栋 联排 产品类型 总套数（套）   总开工面积（万方） 独栋 85 4.5 联排 108 3.7 合计 193 8.2 占地面积：299亩 可售面积：14万平米 容积率：0.46 一期别墅部分，整体套数较少，属于稀缺产品。产品类别相对丰富，主要以联排和独栋为主。别墅产品均采用“前3后2”设计，虽处于山地阴坡，但全面采光，且利用山高线使视野开阔。 独栋+联排别墅 面对产品，关键很多 多了、乱了、混淆了！ 6100亩庞然大物到底是什么？公园？混合型住区？别墅区？ 6100亩的构成是什么肌理？各自有什么价值，相互的关系是什么？ 梳理一下，我们要问几个问题 保利2010年的最大遗憾… 市场上不乏大规模的楼盘 拉斐的遗憾告诉我们，不搞清楚以上问题 跑了198的高层，留下了拉斐的遗憾 　　产品很丰富，我们需要一张完整的平台去承载各门类产品，同时支持各门类产品的发展。 　　务必理顺相应产品之间的关系，以达到产品之间价值共享，扬长避短、规避风险之目的。 核心价值解析 价值解析 定义 价值提炼 核心 五龙山别墅 五龙山洋房 法式风情山地别墅风格 法式风情 风景洋房 城市最高端 风情万种迥异 风情万种 深度居家 高端深居物业 配合价值解析 价值解析 定义 价值提炼 配合 山地、湿地公园 大规模高端生态 自然景观 生态、健康 绿地、风景、高端 各主题公园 商业 大规模 功能性公园 高端、功能性 生态、健康 异域风情 高端配套 异域风情 高端 6100亩是什么？ 6100亩的平台必须是一个完整的，符合高端、风情、丰富、健康的系统平台 别墅是价值的TOP，需要拉升价值，前置价值 洋房是丰富化、多样化的延伸 山地是基本特色、各门类主题公园是强化背景的丰富和延伸 通过分析，我们得出： 一个中心、一个核心、两条延伸 6100亩是： 一个中心 6100亩大中心 一个核心 两条延伸 别墅的价值核心 洋房丰富化、多样化产品原生态的延伸 主题公园，风情商业为强化背景资源的延伸 WHO AM I ? 一个中心 万科·五龙山 一个核心之别墅 万科·五龙山庄园 两条延伸之洋房 万科·五龙山大道 通过上述解析，让我们深刻理解到万科五龙山的内核， 那么下一步，面对如此6100亩的庞然大物， 我们营销关键点在于： 如何切入？如何尝试用一个支点来撬起整个地球？ Marketing Po