物业工程部作业指导书样本.doc

上海嘉实物业工程作业指导书 第  PAGE 26 页 共  NUMPAGES 26 页 嘉 实 物 业 工 程 作 业 指 导 书 目录 一、工程部架构组成 二、工程部物资配备 三、工程部主要工作职能 四、工程部管理制度 五、工程部岗位职责 六、工程部工作程序 工程部架构 1、架构图 工程主管 万能维修工共 维修操作工 土建维修 2、岗位设置/人员配备 序号岗位名称岗位配备班组计数班次运作工作描述备注1工程主管1*1班日班2万能维修工1*1班翻班值班长3土建维修1*1班翻班4维修操作工2*1班翻班5合计5人合计3、作息时间及班次运转安排 日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。 4、工程人员任职条件 序号岗位配置基本要求工作说明调整时间备注1工程主管1工程/电脑/主观/计划性/分析逻辑/吃苦等工程介入/应急维修/房屋设施设备维保/装修审核/装修管控等8月底现有人员转岗2维修员4土建、配套、水电等应急维修/房屋维修养护/设施设备运行管理等8月底项目交付需求新增3合计5人商业街/办公楼/小区二、工程物资配备 序号品 名数 量说明备注1铝合金梯子(1m、2m、3m)1*32液压钳3万用表14数字万用表15钳型电流表16潜水泵17冲击钻18手枪钻19电锤110摇表111管道疏通器112砂轮机113温感、烟感测试仪114切割机115维修工作台116对讲机217大、中管钳118随身工具419总 计 三、工程部主要工作职能 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。 负责整个小区的日常维修、保养工作。 定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。 负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。 安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。 协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。 配合其他部门做好日常的管理工作。 完成上级下达的其它工作指令。 四、工程部管理制度 （一）、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。 3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。 4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。 5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。 （二）、设备设施巡检规定 为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、楼顶水箱 1.1变频增压泵 1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。 1.2水箱及附件 检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明和航空障碍灯 2.1屋顶泛光照明 2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.1.2检查泛光照明控制箱。 2.2航空障碍灯 2.2.1检查航空障碍灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.2.2检查航空障碍灯控制箱。 3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明 3.1检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 3.2检查楼梯景观照明BA控制箱。 4、水笼井内给水