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谈房地产业融资与控制成本的途径 张培林 (内蒙古鸟兰察布市集宁区财政投资评审中心012000) 【摘要】自2013年以来，我国房地产业随着国蒙经济政策的调整，逐 渐走入了低迷。今年以来，为了确保我国经济持续健康、稳定的发展， 中央政府又采取了降低信贷基准率，降低公积金贷款门槛等措施，以拉 动房地产业的发展。但光有这些措施还是不够的，作为资金密集型行 业的房地产行业，还要自己想办法，降低对银行等金融机构的信贷依 赖，制定多元化融资发展战略，并对房地产融资方式进行创新，以控制 房地产成本，保证房地产企业的持续发展。 【关键词】房地产业；融资渠道；控制成本；途径措施 对于房地产企业来说，成本核算是尤为重要的，在确定成本核 算对象时，应该结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构 类型、装修档次、层高等因素进行。同时，单体开发项目一般以独 立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象进行核 算；开发规模较大，工期较长的项目，或同一项目有不同的功能区， 其成本核算对象较难确定。如同一项目中，既有写字楼、又有公寓 的功能，因为不同的功能会使设计不同，其建筑成本也会相差很 大，如不单独核算各功能区的成本，而是把项目整体作为成本核算 对象，平均各功能区的成本，这样就会出现因各功能区销售价格和 租金价格相差很大，成本和收入不配比。这是完全不符合会计上 的配比原则的。如果核算不精准，房地产企业在融资和成本控制 上没能有效地采取措施，那么，房地产企业在经济发展“新常态” 下，要取得比较好的成绩，是比较困难的。那么，房地产企业，在融 资渠道和成本控制上应该通过哪些有效途径才能使企业有较好的 发展前景呢? 一、扩大融资渠道。提高融资水平途径 随着经济调整，我国的经济步入了“新常态”发展阶段，加之 国际经济发展趋缓，我国房地产业进入了新的发展阶段。而我们 知道，房地产业投资大，回报周期长，风险高，融资压力大，供求平 衡不容易平衡。今年以来，政府出台了一系列金融政策，以利于拉 动房地产业的发展，但效果不是很明显，一、二线城市的楼市虽然 有回暖，而三、四线城市还处于“严寒”期。房地产业融资压力还 是很大。我国房地产业另一个融资渠道就是银行贷款。据有关数 据显示，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23． 86％，企业自筹占28．69％，定金及预收款占38．82％。而在定金 及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。房地 产开发资金约有60％来源银行贷款，因此，房地产开发资金对银 行的依赖程度显得有些过大。面对这种情况，房地产企业要不断 完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道，以摆脱对银 行的过分依赖。 二、房地产企业在控制成本方面的途径 房地产开发成本主要由土地成本、建筑与安装费用、政府规制 费、配套设施开发成本、间接费用等构成。这些成本中，房地产企 业应该重点关注土地成本。要根据房地产市场运行情况，掌握市 场数据，努力以客观合理的价格取得土地。为防范风险，可根据预 控的原则，在获得土地前为自己确定一个包括拆迁成本在内的可 承受的心理价位，以取得合适的土地。对于建筑与安装费用、政府 规制费、配套设施开发成本、间接费用等，都要按照相应的政策法 规去执行，如项目立项、规划、消防、环保、施工等手续费用必须按 规定预算。对于间接费用，如现场管理机构人员工资、福利费、折 旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金 贷款利息等，房地产企业应该把它们分为可控成本和不可控成本， 进行精细化核算，以节约成本。对以上几方面的内容，笔者认为应 通过以下几个途径来实现。 1、建立健全成本管理机构。房地产企业的成本管理部门，要 充分行使其职责，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本管 理，要树立成本控制人人有责，使项目的成本管控顺利实现。同时 要做好配合。工程涉及到的相关部门，要相互配合，将项目进度管 理和成本管理、资金管理有机结合，实现效益最大化。 2、采用科学的成本管理与控制方式。根据房地产企业运行的 特点，我们可以把控制成本的方式概括为动态控制法和静态控制 法。所谓动态控制法，就是要建立一种把各个任务关联起来，并相 互影响的模型，在这个模型里，只要一个任务的成本发生了变化， 该模型的项目总预测成本也应实时改变并被测算出来，及时提醒 成本管理人员以引起注意。所谓静态控制法，是把每个任务的成 本按照市场进行设定，能够满足单任务的时间进度计划以及成本 在最高、最低范围内都认为是受控的。以上两种控制方式是比较 科学和可行的。 3、做好设计阶段成本控制。控制房地产等建设工程成本，要 从设计开始，因为设计阶段对投资的影响程度很大，一般在 70％—90％，为此，要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商 变更。这就要加强设计阶段的经济论