安徽天长房地产市场营销策略调研报告.pptxVIP

天长区域最新宏观、中观调研报告;说明;目录;（六）商业办公市场分析 （七）二手房市场分析 （八）房地产板块分析 （九）区域房地产发展状况评述 三、天长市房地产各板块研究 四、推广手段 五、总结 附件： ;一、房地产市场宏观环境;（一）全国、安徽省的经济状况;（一）全国经济与房地产发展;国民经济连续保持高速增长;人均GDP达到1700美元;第三产业在国展经济中的地位显著提高; ;房地产业已成为国民经济的支柱产业;房地产投资成为全社会投资的热点; ; ;（二）安徽省经济与房地产发展;安徽经济处于全国中等水平 “十五”期间安徽GDP平均增速10.6％，略高于全国9-10％的水平。2004年，安徽省经济发力，2005年列全国第17名。;安徽人均GDP产值偏低 2005年安徽省人均GDP8597元，相当于1050美元，远远低于3000美元的现代化标准。 当人均GDP低于3000美元时，该区域的房地产市场处于启动期，市场消费以满足基本生存需求为主，单纯数量型的产品充斥市场。 2002-2005年，平均增长率为17.6％，照此速度需10年时间才可达到3000美元大限。;第三产业发展迅猛 2001-2004年，安徽三产比例在35％左右，与江苏省相同。 05年，全省三产比例达到40.5％，高出江苏5个点。 但安徽的第三产业缺乏工业的支撑，05年工业所占比例为41％，其后期的发展前景仍不明朗。;房地产业是安徽经济发展的支柱产业 2002-2005年，安徽房地产增加值占三产增加值比例平均为35.05％，占GDP比例为16.79％。 支柱产业：对GDP贡献率超过6％的产业。可见，房地产业在安徽是绝对的支柱产业，但其支柱产业的地位在逐年削弱。;房地产投资增幅放缓 2001-2004年，安徽省房地产投资增幅均远远大于固定资产投资，从04年开始的减速使得05年房地产增幅低于固定资产投资。 “十五”期间安徽省房地产投资平均增长率为39.16％，高于全国水平。;总结： 安徽经济处于全国中等水平，但人均产值低。 房地产业是安徽省的支柱产业。 房地产投资的步伐放缓。;（三）房地产调控政策影响;调控是2006年房地产政策的主旋律;2006年房地产政策回顾;央行两次加息;国六条;90平方米下住房须达开发建设总面积70%以上;营业税;个人住房转让将征个人所得税 ;限止别墅用地; ; ;（二）区域自然环境;天长地处华东腹地，南临长江，北枕淮河，东临高邮湖，西傍京沪铁路，205国道—宁连高速公路以及正在建设的宁淮高速公路纵贯境内，市区距扬州51公里，南京75公里；水路经高邮湖直达沿江、沿海各大港口。天长是东部沿海地区与内陆中部地区的跳板，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。 ;天长市下辖28个乡镇（街道）。 西部秦栏镇的生产总值及居民收入最高，但距离扬州近，居民大多乐意前往扬州购房。 在28个乡镇中，北部的安乐及铜城镇居民前往铜城市区购房最为踊跃。;天长国土面积1770平方公里，耕地90万亩，总人口62万人，辖28个乡镇（街道）。近年来，天长市实施东向发展战略和加快县域经济发展决策部署，瞄准江苏周边县市，使全市经济呈现出提速发展的态势，“十五”期间，生产总值年均递增率比“九五”期间提高3.5个百分点，财政收入年均递增率提高7.9个百分点。2005年，全市实现生产总值63亿元，比上年增长12%;完成财政收入4.2亿元，增长23%（剔除免征农业税增长32%）；全社会固定资产投资总额18.8亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额15亿元，增长11%；农民人均纯收入3803元，增长8%；城镇在岗职工年均工资12509元，增长21.3%；城乡居民人均储蓄存款比上年净增加1000元。 ;（三）地区经济水平和产业结构;天长市经济起步晚，发展快 “十五”期间，天长市年均GDP增长6.3％，远远低于安徽省同期水平（10.6％）。 03年天长市经济开始腾飞，连续3年增长过10％，05年达到15.1％，高出安徽省同期3.3个点。;天长市人均GDP水平低 天长市人均生产总值发展极不稳定，2002年-2005年年均增长13.59％。 2005年人均产值10123元，折合1265美元，与3000美元的现代化标准差距巨大。 体现在房地产市场，天长正处在单纯追求数量，购房者以满足基本生存需求为主要目的的层面上。;城镇居民收入增长快，消费偏于谨慎 2002-2005年，天长市居民收入增长都高于同期消费支出的增长，2003年为2.4倍，04年为1.9倍。 居民家庭余额增多，住房的购买能力增强。 消费需求不足的问题在05年得到好转。;天长市城市化率低 天长全市土地总面积1770平方公里，人口61.8万人。下辖28个乡镇(街道办事处) 。 2005年天长市区建成区面积为11.5平方公里，人口1