关于促进厦门房地产业长期稳定健康发展的建议.docVIP

PAGE  PAGE 4 关于促进厦门房地产业长期、稳定、健康发展的建议 2012年，面对厦漳泉同城化的大幕开启，面对跨岛战略的快速推进，面对本土房企与外来品牌房企的同台竞技，厦门房地产业在挤压与淘汰中顽强成长。全年房地产投资触底回升，楼市6月份后迅速回暖，刚性需求稳定释放，改善型需求陆续入市，劲力十足。全年成交量同比明显上涨，楼市回暖基调已经确立。整体而言，厦门房地产市场正出现交易量趋于合理、房价趋于稳定的积极变化，这一变化有利于厦门房地产市场的长期稳定。 一、2012年厦门房地产市场基本概况 从区域来看，岛内房价整体支撑有力，岛外楼盘大多卷入“以价换量”价格大战。整体看，厦门全年楼市交易量回升，涨幅趋稳。1～9月厦门市出让土地面积141.37万平方米，建筑面积394.75万平方米。岛外商用地块出让比例达到66%，为历年新高。随着新城建设的推进，我市商用性质地块实行整体出让和开发，“商服为主，居住为辅”的土地供应格局已经形成，必将带动岛外商圈区域商服配套的完善。1～9月，厦门商品住宅供应量为285万㎡，同比微跌2%，销售353.82万平方米，同比上升75.31%。其中岛外销量占72.59%， 厦门本地人购房面积占购房总量的53%，外地人占总量的47%。在外地购房人群中，本省其它地区人群所占比例较大，占总量的35%，比例还有继续上升的趋势。二手市场面积交易量263.20万平方米，同比上升10.16新建住宅价格指数呈缓慢下降趋势。 综合体在岛内外崛起。厦门目前已建或在建综合体项目约10个，下半年推出了11幅综合体，用地总建274万㎡。岛内综合体布局主要以优化提升为主，岛外以带动新区开发为主。综合体作为新兴物业，在自身发展的同时也带动着周边项目的发展，最终提升整个片区的区域价值，必将成为厦门房地产市场角逐的焦点。 相较2011年底和2012年初市场最冷淡的时期，目前楼市回暖的基调已经确立，全年成交量比2011年仍将有明显上涨。整体而言，房地产市场正出现交易量较为合理、房价趋于稳定的积极变化，该变化有利于市场的长期稳定。 二、厦门房地产市场存在的主要问题及隐忧 当前，房地产调控已经取得了一些效果，但有些深层次的非常重要的关键问题仍然没有得到根本解决，这些问题影响着厦门未来房地产市场的健康发展。 (一) 房价上涨压力明显加大 2012年9月厦门市住宅样本平均价格为12103元/㎡，环比增长0.96%，涨幅为全国百城第十位。 第三季度，厦门房价触底反弹，房价仍处高位，与中央提出“使房价回归到合理水平”的调控目标尚存距离。 （二）房地产业投资增长乏力 由于受房地产市场调控政策的影响，房地产开发企业扩大投资的信心不足，造成我市土地购置费大幅下降，房地产开发投资增速回落。前三季度全市房地产开发完成投资中土地购置费127.27亿元，下降21.8%。房地产开发投资增速回落，将波及房地产业相关的其他产业链，进而影响整体经济的平稳运行。 （三）房地产市场秩序不够规范 一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者合法权益的行为还时有发生，市场、市场预期、调控政策，尚不稳定。 （四）房地产市场调控体系不完善 未来房地产长期健康发展的宏观调控框架和长效机制仍然没有建立起来，也没有出台明确的税收调节、信贷调节和市场准入调节的政策，税收、土地、金融及规划等调控手段缺少协调配套。 三、促进厦门房地产长期稳定健康发展的建议 综合多方面因素分析，为了巩固房地产市场调控成果,2013年我国房地产市场调控“限购”政策还将继续延续,未来房价不会出现暴涨或暴跌，小幅上下震荡的态势还将延续。因此，建议厦门在巩固2012年房地产调控成果的基础上，认真研究做好如下工作。 （一）建立房地产调控长效机制 解决房地产问题，需要有一个相对“稳定的市场、稳定的市场预期和稳定的政策”。因此，建议厦门房地产主管部门应加大房地产市场系列调控技术手段的研究，储备以“防控”为目标的协调配套政策，具体包括：建立“房地产预警预报系统”、制定年度房价量化控制目标（稳定市场预期）、加大普通住宅、限价房土地供应量、实施差别化信贷利率、加强预售资金和流程监管等，建立起房地产长期健康稳定发展长效机制。 （二）加大岛外普通商品房、限价房供给力度 1、一次性公布几年的土地出让计划，有利于开发商全面了解土地售卖信息，合理进行资金调配；政府应防止土地垄断，促进市场有序竞争。 2、在岛外增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加大年度竞地价限房价土地供应比重（明确量化指标）。 3、妥善解决小产权房问题，着手研究农村宅基地用于房地产建设和城镇居民集资建房的政策和法规。 （三）整顿和规范房地产市场秩序，加强执法监管 对土地开发使用方式和使用方向进行全程监管，对擅自改变设计、变更项目