2014年園区地产的发展展望-房地产创新报告-绿维创景.docxVIP

2014年园区地产的发展展望 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。  旅游运营网  HYPERLINK  旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 2014年园区地产的发展展望 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联园区地产委员会协助提供。 2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势： 1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势 十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。 房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而 HYPERLINK /sydc/ \t _blank 商业地产也并没有成为新的理想领域。在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。 2、由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高 展望2014年，在十八届三中全会精神的利好下，园区地产开发由政府主导为主的局面可能会有所缓解，为充分发挥市场对资源的决定性配置作用，整体上由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高，因此，园区地产行业将会迎来继2010年之后的新一轮爆发。 3、建设用地供应适量减少，迫使园区地产转型升级 日前，国土资源部副部长胡存智表示，要通过对用地规模“整体调控”，“实行减量化供应，适当降低土地供应中的新增建设用地比重”，实现严控城乡建设用地；同时，将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围；还要采取措施提高工业用地价格；探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。因此，2014年建设用地供应将会适量减少，会迫使更多的房地产企业转型升级；而工业用地制度和价格的调整，也将会对园区地产行业产生一定的影响。但总体来说，北上广深等一线城市的工业用地价格依然会保持高位运行，三四线城市由于产业基础较差，很难吸引到更多的园区地产开发商，园区土地市场情况不会有大的变化，整个园区地产行业的竞争，尤其是在一线城市和大城市的竞争激烈程度会有所增加，园区地产行业将逐步进入优胜劣汰的良性市场发展阶段。 眼下，我国的产业园区已发展成为由不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、 HYPERLINK / \t _blank 旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。但与此同时，环境污染、配套滞后、产业发展后劲不足等问题也日益暴露。 我国未来经济社会发展的整体战略中，对新型城镇化及产业升级提出了更高的要求。在此背景下，传统的产业园区发展理念及模式已经无法适应经济社会发展的新要求，急需转型升级。 4、区域的多规划合一，将带来园区地产的蜕变 一个区域的 HYPERLINK /postlandlist.aspx \t _blank 土地规划、城市规划、环境规划、经济社会发展规划等各种规划，均出自不同的政府部门。十八届三中全会明确提出，今后要逐渐实现多规划合一，这将有效避免不同规划之间可能出现的冲突和矛盾，促进区域经济长远健康发展。作为区域经济重要载体的产业园区，其发展需进一步深入理解产业结构转型升级的内