北京市地产开发周期报告.docVIP

北京城市地产开发周期报告 目录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc167251269 一、城市背景：  PAGEREF _Toc167251269 \h 1  HYPERLINK \l _Toc167251270 1、预售政策  PAGEREF _Toc167251270 \h 1  HYPERLINK \l _Toc167251271 2、结转条件  PAGEREF _Toc167251271 \h 1  HYPERLINK \l _Toc167251272 3、冬季及假期影响分析  PAGEREF _Toc167251272 \h 1  HYPERLINK \l _Toc167251273 4、其他特殊政策与条件对开发周期造成的影响  PAGEREF _Toc167251273 \h 1  HYPERLINK \l _Toc167251274 二、地产开发关键线路：  PAGEREF _Toc167251274 \h 2  HYPERLINK \l _Toc167251275 1、关键线路工作分析：  PAGEREF _Toc167251275 \h 2  HYPERLINK \l _Toc167251276 2、不同类型项目地产开发关键线路周期：  PAGEREF _Toc167251276 \h 2  HYPERLINK \l _Toc167251277 3、开发周期说明：  PAGEREF _Toc167251277 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251278 三、自有项目开发周期分析：  PAGEREF _Toc167251278 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251279 1、自有项目实际周期：  PAGEREF _Toc167251279 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251280 2、自有项目实际周期与基准周期差别及原因分析：  PAGEREF _Toc167251280 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251281 四、当地标杆企业项目开发周期分析：  PAGEREF _Toc167251281 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251282 1、当地标杆企业、对比项目选择：  PAGEREF _Toc167251282 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251283 2、周期分析：  PAGEREF _Toc167251283 \h 3  HYPERLINK \l _Toc167251284 3、与自有项目周期对比分析：  PAGEREF _Toc167251284 \h 3  一、城市背景： 1、预售政策 北京的预售政策是取得施工许可证及之前的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国土证，完成图测并生成楼盘表，提供25%的投资证明，对工程形象没有明确要求。 2、结转条件 结转需同时满足三个条件：取得竣工备证明、签约并100%回款。 3、冬季及假期影响分析 冬季和春节需考虑60天的影响。冬施降效30天左右，春节民工返乡至少30天。 元旦、春节、五一、十一等法定节日，对报建工作的影响明显，北京政府在节前一周、节后一周工作效率极低。 4、其他特殊政策与条件对开发周期造成的影响 北京的报建政策在实际操作层面约定的不够细致、到位，对开发周期的影响不能做出有效的估计。以下所述基准按最有利情况考虑，没有考虑由于报建的影响而拖延项目的推进。比如：1、土方工程与施工许可证的关系，北京没有明确文件但以往项目可以无证开工，今后是否可以继续如此，很难有定论，2、金地公司适用的是公开招标还是邀请招标，北京发改委和建委的认识不统一，3、园林、交通、人防、消防、设计招标外部手续、方案报建、投资计划等等这些报建工作间的衔接关系，政府各口执行不一。 25%的投资证明，是工程建设总投资达到25%，北京政府也明确定义“工程建设总投资是指除土地出让金以外的申请预售商品房的工程建设总投资。包括：预售商品房应分摊的拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费用、建安工程费”。但在实际执行中较宽松，一旦严格执行预售证的取得将延后。 二、地产开发关键线路： 1、关键线路工作分析： 说明：示范区扩初、施工图设计比一期扩初、施工图设计提前30天。 2、不同类型项目地产开发关键线路周期：（详见附件：北京公司周期基准作业指导书） 说明： 1）项目报建工序说明：立项批复、建设用地规划许可