杭州城西写字提楼案.ppt

浙商·财富中心 销售策略提案; 目录 一、市场分析 二、区域概况 三、项目价值解析 四、销售推广策略 ;;;板块名称;杭州写字楼市场展望 ;;2011年;2012年;;;租赁客户面积\结构偏好;;观察杭州市场2010年1月至2012.6月写字楼市场成交量波动特点是： 与住宅市场比较，写字楼的市场成交总量所占比重较小，这与写字楼投资主要是专业投资者和实际使用的企业主为主的情况相吻合，因此，抢占市场份额会很重要； 最近两年半的成交量总体平稳，即使是在政策调控最严厉的年份，说明写字楼市场受政策影响不大，这主要是因为杭州市写字楼市场整体租赁情况较好，收益率较稳定； 受未来在一定时期内杭州写字楼市场巨大的预期供应量影响，写字楼市场在今后一段时期内也不会有大幅增长。 写字楼客户投资区间主要集中在中小户型（500方以下）、价格在20000~25000元/平方米左右;; 项目位于浙江省杭州市西湖区古墩路莲花街。 西湖区人才荟萃，辖区内有以全国著名的浙江大学领衔的大专院校和科研院所近百所，以智力密集型为依托的高新技术企业梯次集群初步形成，IT、机械及交通设备制造、电子通讯和生物医药四大支柱产业快速发展，并涌现了一批国家级和省级高新技术企业。 ;;;;;;;;本章小结 全面的政府发展规划远景是一个区域崛起的必备条件。西湖区“一街、两带、六园”发展规划，都给项目所在区域未来发展前景提供了可靠的保证。本项目作为城西标志性建筑，所拥有的价值前景和影响力不可估量，而大城西的发展趋势，则将这种价值和影响力进一步扩大。 ;;;;?外立面 ?夜景灯光 ?景观小品 ?大堂 ?电梯厅 ?走道 ?洗手间 ?柱网分布 ?净高 ?面积分割 ?电梯系统 ?空调系统 ?智能化系统 ?强电、给排水及消防系统 ?商业配套 ?停车位 ?局部楼板荷载、行政人员洗手间、 可拆卸楼板、24小时冷凝水等;全球第一高 28米玻璃肋幕墙： 4号楼入口大堂挑高28米，大跨度全玻璃肋幕墙和玻璃顶系统，这在国内也是首次应用;环绕4000平方米的湿地景观;室外水景延伸至室内达到500平方米，超高大堂冬天采用地暖制热;全国首例 金属穿孔纱网立面： 商财富中心每栋建筑外立面玻璃幕墙与石材相结合，外罩全国罕见的穿孔金属纱网，中间预留80公分形成对流，形成冬暖夏凉的小气候。穿孔金属纱网除了遮阳蔽荫、对流保温的效果外，还可形成“纱网效应”，有效保障建筑内部办公的私密性;超级停车场 项目配置约883个车位，有效解决购买者停车难问题。;;;;;; 地铁 之所以将本项目地块与地铁的关系单独提出来说，是考虑地铁本身对于其站点周边物业具有不程度的价值提升作用。 2号线：起点良渚瓶窑片区，经古墩路链接文二路，沿保俶路转到庆春路和4号线形成单向同台换乘，直达钱江新城，过江换7号线可直达萧山国际机场。 3号线：西起留下，沿天目山路，途径汽车西站、黄龙体育中心。再东至武林广场与1号线形成双向同台换乘。 5号线：西起老余杭，经蒋村，连接拱墅区、钱江新城，直达萧山火车站。 本地块距离地铁2及3号线停靠站相距1千米左右，直接利好没有，但如果公共交通延伸成型，那么对于人群放射性还是会有大好处。 ;;;;;楼盘名称;项目综合评价 根据市调结果显示，城西商圈写字楼集中在老文教板块，驻户以科技型企业为主，金融和贸易类企业也占较大比重，显示城西商圈的整体定位仍是以科技型企业为主导，这其中原因一方面是因为老文教商圈打造的“杭州‘秋叶原’”定位，聚集了大量如阿里巴巴一样的网络、动漫、软件等高新技术企业，一方面是文教商圈相较于钱江新城、武林商圈、庆春商圈、黄龙商圈等市中心板块，整体租金较低，且交通方便，非常适合创业初期资金不宽裕的企业。 但城西写字楼板块也存在着明显的软肋，如缺乏规模效应和市场板块认可度，老写字楼较多，内部配置落后，缺乏与高端商务相匹配的品质、形象和配套，大量中间态写字楼对于租赁市场的分流影响等。 因此，虽然本案在硬件条件上有着诸多亮点，但由于上述问题的存在，使得本项目在综合性价比上不占优势，这也是本案销售不畅的一个主要原因。;;;;;杭州电子商务产业园;;; 以项目周边西湖国际科技大厦，华星科技广场、联合大厦近两年租金变化为例我们预计2013年交付后项目按4元/㎡出租，包租时间按3年计算 得出： 4元*365天/33000元/㎡=4.42% 投资收益率为每年4.42% 建议：三年包租回报率为平均每年5%，可按4%、5%、6%三年的回报比率设定，时间期限为从交付之日起三年，每年支付。而销售价格按现行价格及优惠政策不变。 ;四、主???出击，精准营销;1、报纸媒体以软文为主，主要考虑覆盖浙江省内