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建筑业税务 文档指引：本文档共有附件一、附件二两个附件，既贯穿了税务，也体现了全成本的组成，含前期成本、过程开发成本、完工清算税务成本，是编制地产与建筑目标全成本、土增清算的参考依据 附件一：地产公司税与建筑公司税（地税） 一、关于建筑总承包公司的备案合同（甲乙兼做模式） 1、甲乙方兼做（即集地产开发与建筑施工一体）：为了可以帮甲方避税（这只是避税方式之一），作为承接工程的一种谈判条件，总包公司一般都会做成两份合同： ①一份是建委备案合同，一般成本造价较低，总价也就低了，这样一些规费（如安全文明措施费、农民工资保证金、劳保基金、扬尘费、建筑工程一切自然灾害或意外伤害险等以此备案合同价为取费基数的各种规费）的取费基数就小了，应交或预交的规费就少了； ②另一份是地税局备案合同（总承包公司须按此合同造价纳建筑税；有的项目公司不是另做一份合同，而是做了一份建委备案合同的补充协议），这个成本就要做增加，以便日后地产公司土地增值税清算的时候，应税允许扣除项目成本增加，增值额就小了，土地增值税（增值额少，适用税率就小）就少交了；但是按以上两种合同做法，要是外联关系没做好，到时候有查账，就得要承担税务经济法律责任； 2、纯总承包公司模式（纯总承包模式）： ①本模式按正常程序走，总承包单位只要上报两份合同价都一样且与中标价相符合的备案合同，这样总承包单位就不要承担任何税务经济法律责任风险，本模式为正规模式； ②本模式如果是总承包单位私下为了能接到工程，做为一种优惠方式，同意帮甲方避税也可按第1种方式（甲乙兼做）做两份不同的备案合同价上报备案，但乙方要承担税务经济法律风险 二、关于房地产开发公司应纳税项目 房地产开发公司税种：营业税5%（取税基数为销售额）、城市维护建设税（市级7%、县级城镇级5%、村镇级3%；取税基数为营业税额）、教育费附加3%；（取税基数为营业税额）、地方教育费附加2%（取税基数为营业税额）、印花税（销售额*0.05%）、企业所得税（税前利润*25%）、契税（一般4%）、土地使用税（按地方标???规定按平方计；有些工程所在地如果占地为耕地，则应先交耕地占用税且满一年后，再交土地使用税）、土地增值税（税率详附件二相关说明条款，普通住宅按销售额1.5%预征，非普通住宅按销售额3.5%预征，最后土增税清算时多退少补），其他地方性有要求应交的税、费；备注：以上税率按各地方标准执行 三、关于建筑总承包公司应纳税项目 建筑公司税种：营业税3%、城市维护建设税（市级7%、县级城镇级5%、村镇级3%）、教育费附加2%、地方教育费附加1~2%、印花税（开票额*0.05%），其他地方性有要求应交的税、费；备注：以上税率按各地方标准执行 四、关于房地产公司土地增值税清算 房地产开发公司的土地增值税={销售收入 - 允许应税扣除项目费[含①土地费契税等其他相关费+②开发成本（含前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套设施费+开发间接费）+③开发费用（销售费用+管理费用+财务费用）+④旧房及旧建筑评估价（转让已使用的房屋及建筑物）+⑤营业税及其附加+⑥房地产开发纳税人20%的加计扣除（按土地费+开发成本这两项费用之和的20%）]}*适用税率-允许应税扣除项目费*速算扣除系数 备注：以上的允许应税扣除项目费就是我们所说的成本、费用，只要把成本费用在合理的范围内做高了，就可以使增值额降低，而增值额的降低又可以使土地增值税适用税率低套，从而让地产公司可以获得最大的利润 五、关于土地增值税预征率（列举几省） 土地增值税预征率： 1、河南省预征率标准（普通住宅按的1.5%预缴，非普通住宅以外的其他住宅按3.5%预缴，除此以外的其他房地产项目按4.5%，经济适用房按0.5%预缴；计费基数为当期销售收入）； 福建省预征率标准（2013年9月1日执行，预征率：普通住宅按2%；非普通住宅福州、厦门按4%，其他设区市3%；非住宅福州、厦门按6%，其他设区市6%）； 江苏省预征率标准（①南京市2011年1号文说明：除普通住宅不预征土地增值税外，其他的按以下标准执行：独幢商品住宅5%，商业、办公等生产经营类房地产按3%，独幢商品住宅之外的住宅类等房地产按2%；②2014年1月1日起执行，江苏省普通住宅土地增值税按2%；公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征）； 天津市预征率标准[天津市地方税务局公告2011年第1号文说明：2011年1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发，除保障性住房外， HYPERLINK /shichang/658/674/ \t /2013-07-2