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PAGE  PAGE 4 当前房地产业务会计处理问题研究 　　摘要：随着我国经济快速的发展，房地产事业也在这个大环境下迅速的发展，特别是近些年来发展的迅速尤为突出，但是在快速发展的同时，也存在着许多问题，由于房产地在一些方面有着自己的特点，比如经营和产品等，在房地产业务会计处理方面也存在着不少问题，比如成本费用的核算、收入税收差异等，都会存在一些不良影响进而致使房地产会计业务的信息完整性和可靠性不是那么好。由以上问题本文提出需要严格控制对房地产的会计业务的处理问题，比如针对预收款项建立专门的制度、对收入核算机制进行改革、对预售下的流转环节进行改革等等，尽可能的减少虚报的收入并提高企业的会计信息的真实性。 　　关键词：房地产；会计核算；改革 　　一、房地产企业的税收核算问题分析 　　（一）在税收条件下的收入会计核算问题 　　1.房地产企业的收入确认问题。收入确认问题主要是指对于收入的确认无法一致，更加具体的表现是由于税法和会计准则对于收入的确认存在许多的差异，因此难以达成一致，其主要有两方面的表现：一、房地产企业在预售的条件之下，其销售的商品是房子，如果房地产企业获得了预售证，那么就可以进行房屋的销售。这个时候房地产企业由预售收到的款项成为预售款，它虽然是企业收到的资金，但是由于是预售获得的，提前收到的，因此不能将其确认为收入。在工程正式完工并且验收合格之后，这个款项才可以确认收入。但是税法上规定企业收到款项的时候即产生了纳税义务，就应该作为收入去交税。二、在办理房屋销售贷款之后，只有在剩余款项收到后才可以确认收入，但是税法上规定在收到首付款的时候就产生了纳税义务，就应该作为收入纳税。 　　2.房屋附属设施的会计核算问题。房屋的附属设施主要分为三种：一、车位、地下室等，二、取得的客户在期间放弃的定金、施工企业违约产生的违约保证金等，三、宣传费用、采光费等。这些附属设施产生的费用没有在房地产企业的收入核算范围内。 　　3.房地产开发商品计入会计核算的问题。这里主要列举三个方面：一、开发的商品作为广告、福利、捐赠等情形的没有进行纳税；二、在进行老城区改造时，在向原住户进行补偿的时候，当偿还面积和拆迁面积相等时，或者偿还的面积与拆迁面积相比较更大的时候，并没有对收入进行合并；三、当房屋开发完成后，并没有对预售款进行收入的结算。 　　（二）成本费用的会计核算方式问题 　　1.成本结算的依据存在的问题。针对一些没有依据工程进行结算的单据，是不能够被纳入到成本费中的，对其进行列入的时候需要根据合同以及相关的预算金的数额。 　　2.成本核算对象问题。房地产企业在进行成本核算的时候经常容易出现一些混淆对象的情形，进而可能造成对成本超前列支。比如某个工程的下期成本超前列支、或者企业转让一些自己使用的附属设备等，这些行为的成本核算并不是单独进行的，而且没有将其纳入到主营成本中。 　　3.成本分类不明确的问题。当无法对成本进行清晰的分类的时候，结转的成本比例也难以正确，此时主要有以下几种情况：一、房地产企业的期间费用以及产品的开发成本没有依据规定来进行核算；二、针对那些没有完工的开发产品，在进行中产生的成本纳入到了经营成本中；三、针对一些公共设施的核算并没有做到独立核算。 　　二、房地产企业会计核算的改进措施和对策分析 　　（一）严格实施预收款项的预缴制度 　　房地产企业应该根据税局的相关规定，及时缴纳相应的税款。针对当期获得的预收金额，需要以其所在的嫉妒的毛利率来对其毛利进行计算，与此同时要减掉相关的期间费用等，接着将剩下的数额计入到应纳金额当中去。 　　（二）对房地产企业的收入核算方式进行改革 　　1.确定收入确认标准。房地产企业收到预售款的时候，其性质只是暂时性的，不能将这部分款项确认收入。只有符合以下情形的时候，房地产开发企业才能够对其进行收入的确认：房地产开发企业与客户已经正式签署了买卖房屋合同，剩余的相关的手续已经实施完成，或是另外一种情况，在开发企业的房屋验收合格可以出售以后，客户通过付款这个形式对其进行了确认，而且相关的移交手续已经走完。 　　2.确定核算销售收入范围。房地产开发企业的收入通常情况下都是公开销售取得的，它主要包括以下几方面收入来源：销售开发的房屋、销售自行进行开发的产品、销售相关的设备等等。在这里面，销售自用的房屋是不能够列入销售收入的，在核算的时候仅仅能够列为固定资产进行核算。 　　3.正确判断房地产宣传活动交易。针对房地产开发企业的一些为了产品促销而进行的活动等，一定要判断清楚其本质，特别是对于一些行为的检查力度要加大，比如售后租回等行为。 　　三、结束语 　　就目前来说，房地产开发企业的会计业务中存在的问题主要指的就是会计的核算问题，其主要是对跨级的资金的情