我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析.docVIP

PAGE  PAGE 8 我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析 　　[摘 要]当前，保证财产交易有序化开展的前提是不动产登记制度的完善和发展。2014年11月，《不动产登记暂行条例》颁布，其对不动产统一登记的范围、机构、程序、薄册、信息平台管理、信息查询共享以及法律责任等方面作出了明确规定，在保护不动产权人合法财产权，提高政府管理水平和效率方面发挥重要作用。但因各种因素影响，我国不动产登记制度还存在很多的问题。本文首先从不动产登记概述入手，总结了我国不动产登记制度存在的问题，最后就如何进一步完善不动产登记制度发表了看法，希望为进一步完善不动产管理制度，切实保障广大不动产权利人以及利害关系人的权利提供参考和借鉴。 　　[关键词]不动产；登记；制度；机构整合 　　doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.16.000 　　[中图分类号]F203 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）16-0-02 　　随着我国社会经济的飞速发展，不动产作为经济生活中重要的组成部分，其登记制度直接跟不动产物权的处分、获取、交易等息息相关。虽然，我国《不动产登记暂行条例》已颁布，但正式实施的时间不长，与发达国家相比还比较滞后。因此，为达到世界不动产立法发展趋势，进一步完善我国不动产登记制度具有重大意义。 　　1 不动产登记制度的概述 　　1.1 不动产登记制度的含义 　　不动产登记乃物权法中重要制度之一，指权利人或者利害关系人经过申请后，再交于国家专职部门将不动产权及其变动的相关事项记载于不动产登记簿的事实。因此不动产登记的实质为物权公示，即采取某种方式来确认和表现物权权属情况，让外界通过该方式来明辨并信赖该物权权属情况，并对此承担不作为义务的责任。按照物权公示原则，当不动产权发生改变时需要运用一定方式予以公开，其主要目的是将不动产权的排他作用发挥出来，这样便产生了不动产登记制度。当前我国不动产登记制度主要有两类范式，第一为成立要件主义；第二为对抗要件主义。成立要件主义指出：不动产权变动在登记之前存在形式只能体现债权，只有在被登记之后才完成了不动产权的变动，若未登记，物权受让方只能得到债权保护，不能受到非物权保护。而对抗要件指出：不动产属于一类特定物，物权变动和债权的成立属于同步关系，登记仅仅属于对抗第三人要件。随着《物权法》颁布和实施，我国不动产登记的法律依据和登记效力被明确，成立要件主义、对抗要件主义二者共存，而成立要件主义为法定，对抗要件主义为例外。 　　1.2 我国实施不动产登记制度的意义 　　归纳起来，我国不动产登记制度主要有以下三大意义。第一，有助于维护不动产权利人的合法财产权。通过对不动产进行登记，切实保证了公民在不动产交易过程中的安全性，减少欺诈等行为。第二，不动产登记制度在客观上还具有反腐倡廉的作用，该特点也是颇受广大群众重视的，特别是在当前“房爷”“房叔”“房婶”等层出不穷的背景下，群众都渴望通过不动产登记制度将“房爷”“房叔”“房婶”打回原形，让其接受国家及群众的监督。第三，建立不动产登记制度，有助于政府清楚掌握我国房地产市场现状，从而为房地产业制定宏观调控政策提供参照依据。随着《不动产登记暂行条例》的颁布和实施，不动产的统一登记极大地提高政府部门办公的效率，降低了社会成本。不动产统一登记能够节约更多的人力资源成本，减少了政府的行政支出。实现不动产的统一登记，不再需要像以往那样，跑到对应部门进行登记，极大的缩短了时间，提高了行政效率，不仅节省了登记人员的时间，还减少了群众和企业的时间，达到了双赢的目的。 　　2 当前我国不动产登记制度存在的主要问题 　　2.1 不动产登记相关法律杂乱 　　目前，我国不动产登记相关的法律、法规、地方法规、部门规章以及司法解释，主要存在着内容杂乱、缺乏统一标准的情况，甚至还有个别规定彼此之间相互矛盾。例如：涉及不动产登记的最主要的法律《物权法》《矿产资源法》《土地管理法》等，而涉及不动产登记的行政法规主要有《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。除此之外，跟不动产登记相关的地方性法规、政策法规还包含了《土地登记规则》《土地登记资料公开查询制度》等，虽然这些法律法规对不动产登记的制度规定很详细，但也较分散。这种不动产登记相关法律杂乱的现象不仅增加了不动产登记申请人的负担，增加了地方财政的支出，还降低了不动产登记的效率，可能导致大量的登记信息错误，给交易当事人查阅登记信息带来极大不便。虽然2015年3月1日起正式实施了《不动产登记暂行条例》，但该《条例》的实施需要有相关配套的制度和法律来保障和辅助，在土地管理法、城市管理法、草原法、矿产资源法等法律方面，存在与《条例》规定不匹配的问题