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房地产企业“营改增”及其关注点探析.doc
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房地产企业“营改增”及其关注点探析
【摘要】随着我国市场经济的不断发展,我国的房地产行业得到了巨大的发展。2016年5月1日起,“营改增”全面覆盖房地产行业,旨在解决营业税全额征税、重复征税的弊端,降低房地产企业税负。全面“营改增”的推行给房地产企业带来发展机遇的同时也带来了一些问题,我们需要加强对这些问题的关注,并做出适当的调整,以促进“营改增”下房地产企业经济效益的提升,从而促进房地产企业健康稳定的发展。
【关键词】房地产企业 营改增 关注点探析
一、引言
2011年,国家财政部和国家税务总局就联合下发了关于“营改增”试点的通知,交通运输业和部分现代服务业首先成为试点。但是由于房地产行业的工程周期较长,涉及的供应链上下游企业较多,项目成本的构成较为复杂且涉及的税种较多,所以房地产行业实行“营改增”的阻力较大,且面临较多的难题,所以直到2016年5月1日房地产企业才被纳入“营改增”的试点范围。“营改增”是1994年我国税制改革以来又一次突破性的税制改革,其目的在于避免重复征税,促进社会、经济运行效率的提升,切实减轻企业税负。财税[2016]36号文件规定,房地产企业纳税人销售或出租自行开发的房地产项目均属于增值税的纳税范围,适用11%的增值税率,也可采取简易计税方法按5%的税率征税。房地产企业“营改增”给房地产企业的日常财务处理和生产经营带来了诸多的变化和挑战,比如,针对简易征收方法计税的老项目,需要要求供应商或者是施工队必须提供增值税专用发票还是可以提供增值税普通发票;单位出公差,住宿费和餐费可否抵扣,如何抵扣;目前国家税务总局出台了哪些关于营改增的政策等问题,我们接下来深入分析“营改增”对房地产企业会产生哪些影响,加大对“营改增”后房地产企业发生的变化的关注,以期能够帮助房地产企业平稳度过税制改革的过渡时期,实现房地产企业新一轮的发展。
二、“营改增”对房地产企业的影响
(一)房地产企业建设成本上升
建筑施工企业作为房地产的上游企业,“营改增”对建筑施工企业的影响会直接波及下游的房地产企业,使得房地产企业成本上升。一是给建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人,并提供的材料较为繁琐,管理较为杂乱,使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票,使得进项抵扣难度加大,造成建设成本上升;二是财税[2016]36号文件规定房地产企业的计税方式可以采取简易的计税方式,特别是在购买建筑的原材料时可以采用简易计税方式,这反而使得税负上升,增加了建筑企业的成本,从而压缩了房地产企业的利润空间;三是由于房地产企业的生产周期较长,且人工费用占到总成本很大的比例,然而零散的农民工的工资没有增值税专用发票进行抵扣,使得建设的人工成本高于“营改增”之前。
(二)税负变动可能与理论分析的情况有所出入
房地产企业在实际的生产经营过程中难以取得一些项目开支的增值税专用发票,使得其实际税负相较以前反而有所上升。第一,房地产企业开发的土地拆迁成本因无法取得专用发票难以实行进项抵扣,使得花费大量拆迁资金拿到地的房地产企业面临较高的税金,使得房地产企业开发的税负反而上升。第二,取得土地成本较低的房地产企业,项目开发过程中增值额较大,可能导致实际增值税税负高于原营业税5%的税率。第三,就“新项目”而言房地产企业在“营改增”之前购买的原材料及支付的工程款无法进行增值税的进项抵扣,使得实际税负有所上升。
(三)对房地产企业的利润和现金流产生影响
房地产企业在项目完成以后,都是以预售的形式进行房产的销售,由此获得收入应该进行税金的预缴,然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加,若“营改增”后要求企业收到放款当期开具增值税发票,这就使得房地产企业需要按11%缴纳增值税,而进项税抵扣较为滞后,严重影响房地产企业的现金流,甚至会导致企业资金链出现问题;另外,由于土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势,这就使得地方财政收入受到严重影响,从而地方政府就会加大对房地产企业的税收征管,比如加强对土地增值税的预缴和清算等,使得房地产企业的税负上升。
(四)企业纳税风险增加
房地产企业在“营改增”后的纳税风险来自于以下几个方面:第一,房地产企业的财务处理更加繁琐、困难。“营改增”后对于税负的计算会增加很多的会计科目,而且会计核算的难度和工作量均会大幅度的增加,使得会计核算过程中难免发生一些错误;第二,由于新税制刚推行,财务人员对于政策的变化把握不清,导致会计核算不合格,且没有规范的进行纳税申报,给房地产企业带来巨大的财务漏洞和潜在的纳税风险;第三,一些财务人员可能会受上级的指示,伪造增值税专用发票或者是非法购买增值税发票等,给房
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