房地产企业土地增值税纳税筹划.docVIP

PAGE  PAGE 6 房地产企业土地增值税纳税筹划 　　【摘要】随着我国房地产行业的迅速发展，房地产企业的经营业务变得愈加复杂，行业竞争日趋激烈。土地增值税是组成房地产企业税务负担的关键部分，故此，针对土地增值税进行纳税筹划已经势在必行。如何通过对房地产企业进行土地增值税的纳税筹划来减轻企业税负，是本文主要研究研究的问题。 　　【关键词】房地产企业 土地增值税 纳税筹划 　　一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区 　　（一）房地产企业纳税筹划现状 　　目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面： 　　第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。 　　第二，目前在我国，房地产企业的税务代理业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务代理人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务代理业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务代理机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务代理机构，只有将近4%的企业法人委托税务代理机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的代理工作。 　　第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。 　　第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。 　　（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区 　　近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区： 　　误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。 　　根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。 　　然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。 　　房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。 　　误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。 　　根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。 　　于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。