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房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划 作者：周玉亮 来源：山东齐鲁税务师事务所 加入时间：2008-11-6 11:21:31 阅读次数：[610] 商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括宾馆、酒店、购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、写字楼、住宅的底层商铺等。商业地产租赁作为商业地产经营的主要形式，商业地产与住宅地产租赁的显著区别在于，住宅地产租赁的对象一般是个人，而商业地产租赁的对象一般是企业。随着第三产业的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁的纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将???发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”，据此，商业地产租赁期间，商业地产的核算方式分为转入固定资产核算方式和未转入固定资产核算方式，即固定资产核算方式和开发产品核算方式。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品转作固定资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”和“开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。”，商业地产的固定资产核算方式与开发产品核算方式纳税差异是固定资产核算方式要视同销售缴纳企业所得税，同时可以提取折旧，而开发产品核算方式不缴纳视同销售环节企业所得税，也不提折旧。可见，不同的核算方式会带来不同的税收负担和净利润。为了比较这两种核算方式的财务差异，下面，我们结合实例来比较两种核算方式租赁期间应缴纳的税金及附加和净利润。 一、从净利润角度的进行筹划 案例：甲公司是内资房地产开发企业，2008年1月1日，将开发完工的写字楼用于出租，租赁20年后出售。前10年年租金为600万元，后10年年租金900万元，每年年末收取租金。写字楼土地及开发成本4800万元，开始出租时的账面价值为5000万元、市场价格为8000万元，20年后写字楼销售价格9000万元、评估价格7000万元。 (案例计算结果保留整数，营业税及附加5.55%,其中：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加1%) 方案一、固定资产核算方式 甲公司写字楼以固定资产方式对外出租，写字楼转入固定资产视同销售环节，缴纳企业所得税，不缴纳营业税和土地增值税，同时固定资产提取折旧。 甲公司2008年度租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600×5.55％＝33万元，应缴纳房产税600×12％＝72万元。将写字楼转为固定资产资产时，计算企业所得税时，应视同销售收入8000万元，税收和会计折旧年限均为20年，不考虑固定资产残值，税收折旧额为8000÷20＝400万元（税收折旧基数不再是账面价值5000万元，而是视同销售价格8000万元），会计折旧额为5000÷20=250万元，视同销售收入计税所得额8000-5000=3000万元，租赁收入计税所得额600-400-33-72=95万元，计税所得额合计3000+95=3095万元，应缴纳企业所得税3095×25％＝774万元，本年利润600-250-33-72＝245万元。应缴纳税金及附加合计33+72+774=879万元，净利润245-774= -529万元。 甲公司2009年度租金收入600万元，应缴纳营业税及附加600×5.55％＝33万元，应缴纳房产税600×12％＝72万元。税收折旧额8000÷20＝400万元，会计折旧额5000÷20=250万元，计税所得额为600-400-33-72＝95万元，本年利润600-250-33-72＝245万元,应缴纳企业所得税95×25%=24万元。应缴纳税金及附加合计33+72+24=129万元，净利润245-24=221万元。 甲公司2010年至2017年与2009年相同，每年的应缴税金及附加均为129万元，净利润均为221万元。 前十年小计即2008年至2017年：税金及附加累计879+129×9=2040万元，净利润累计-529+221×9=1460万元。 甲公司2018年度租金收入900万元，应缴纳营业税及附加900×5.55％＝50万元，应缴纳房产税900×12％＝108万元。税收折旧额8000÷20＝400万元，会计折旧额5000÷20=