狭义货币刺激楼市 上证楔形酝酿突破.docVIP

PAGE  PAGE 4 狭义货币刺激楼市 上证楔形酝酿突破 　　中国30个省市区楼价收入比中位数是6.6倍，最高是北京14.5倍，上海14倍，海南12.1倍，天津10倍，广东9.4倍（可能是因为深圳拉高了倍数），最低内蒙古4.4倍，湖南4.8倍，贵州5.1倍，新疆及宁夏均为5.5倍。以此分析，中国整体楼价稍微偏高，但不会崩溃，此亦是为何屡屡看淡楼市的人都被证明是错误的。中国人传统上热爱“砖头”，以6.6倍的楼价收入比想令中国楼市整体见顶，不可能。当然，个别城市过分飚升，换来的是几年跌市。当年温州楼价炒至接近上海水平，结果楼市连续几年下跌；内蒙古的鄂尔多斯因为煤炭行业的繁荣而令楼价飚升，同样是大起大落。 　　2013年3月23日拙作《股楼高峰才会导致危机》一文中，笔者反击了那些认为中国楼市将出现危机，或者暴跌的言论。2013年中国楼价收入比平均约7倍，因此楼价整体偏高但不算泡沫。当时北京二手楼全款购置比例高达60%，六成人全款买二手楼，危机从何谈起？当时许多人将中国楼市与日本当年楼市比较，然而却看不到1991年日本个人住宅贷款占21%，而地产开发商贷款则占79%，说明严重的供过于求；而中国2013年个人住宅贷款占68%，而地产开发商贷款则只占27%。说明楼市整体仍然健康。如今，全国楼价收入比中位数只有6.6，除非此数据不实，否则等楼市见顶仍要较长时间。 　　另一个判断楼市见顶的指标是人口按年龄分布图。2016年中国人口45-49岁组别居第一位，24-29岁组别居第二位，前者有买楼能力和需求（换楼或者投资），后者有买楼需求（因为要结婚生仔）。40-44岁组别人数排第三位。人口结构分布图上分析，中国近年正是结婚买楼需求及投资需求（特别是近年的负利率政策以及较为宽松的货币政策）双重叠加价段，楼价不升才是怪事――大抵是因为一些三四线城市土地供应过大令楼价徘徊不前。不过值得注意的是目前中国人资产的2/3已经是房子，如此大比例的财产未来一旦出现楼价见顶回落，恐怕大部分人都难以接受。未来5-10年，中国的人口结构进一步老化，楼市将面临前所未有之压力。特别是三四线城市，近年举全家之财力进城买楼是常见之事，反映小城市买力逐步耗尽。因此，对于楼市亦不可盲目乐观。 　　中国今年头四个月私人固定资产投资增长5.2%，第一季度同样的数据是5.7%，换言之4月份增长仅3.7%。权威人士为未来经济定调：不可能是U型，更不可能是V型，而是L型。既然是L型经济增长格局，并且不是一两年而是一个阶段。因此私人投资势必出现大幅下降的情形，没有人愿意将钱拿去填海。于是，我们所见到的是4月份H1比去年同期大幅增长22.9%，过往20年，每逢M1高速增长，股市便有行情，但如今M1高速增长多时，却不见股市有起色。 　　1998年初至2000年，M1高速增长，M1-M2同样的大幅上升，中国股市1999年5.19行情展开后一路持续牛市至2001年6月：2002年至2004年，M1虽然在此出现高速增长，但M1-M2低位徘徊，因此股市只能出现震荡；2005年4月M1见底后又再开始回升，M1-M2迟至2006年1月见底回升，其后M1在此出现高增长，股市则出现大牛市：2008年11月与2009年1月M1双底，中国股市2008年11月见底回升，至2010年11月形成两段行情。此后M1再无高增长，直至2015年3月见底后回升，如今再现高增长；不过，股市则已经提前于2014年5月见底后出现一个大型升浪。 　　M1于2012年至2015年这个三年周期，始终处于低位，相信与2013年所谓主动制造“钱荒”的局面有关。2014年至2015年的大型股是升浪由于有融资及配资的高杠杆资金支持，没有M1高增长，股市照样大升；而当前，M1高增长但增长的主要是企业的存款，表明实体经济缺乏吸引力，这些资金恐怕难以大规模进入股市，而较大的可能又去炒楼了。 　　今年以来，二线城市楼价快速上升，南京、合肥等地楼市火热。而一线城市虽然有所降温，但只是成交量而已，价格仍然较为硬，仅深圳出现小幅回落。5月18日，上海周浦镇西社区一块地被保利地产以54.5亿投得，折合楼面地价每平方米4.3万元，但扣除5%的保障房及15%的自持面积后实际楼面地价可能高达每平方米5.5万元。预计落成后售价必须高于7.5万元才可保本。周浦镇距离东方明珠塔直线距离约16公里，相当于香港的大埔至尖沙咀的直线距离。香港大埔楼价约每平方米8.5万港元，折合人民币7.1万元。如此看来，保利地产将周浦镇楼价与香港大埔楼价接轨。 　　中国股市去年6月见顶以来，股灾经历了所谓3次，最近指数走势不佳，市场人士纷纷看淡后市。连前海开源基金杨德龙原先看千点大反弹，如今亦将时间推后。不过，观乎走势，4月中旬以来，已经出现3个缺口，而看空者一