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PAGE  PAGE 4 营改增后增值税税务筹划 　　摘要：由于房地产行业的特殊性质，营改增对房地产企业而言有利也有弊。笔者以房地产企业为着眼点，主要分析营改增前后，房地产企业税务筹划的变化，以及具体的应对措施施，以期为营改增试点范围内的房地产企业提供实践性的参考。 　　关键词：营改增；房地产企业；税收措施 　　自2016年5月1日起，房地产业正式踏入了营业税改征增值税的征程。以这一天作为分界线，房地产企业开发的工程项目分为了老项目和新项目两部分。对于老项目在5月1日之后发生纳税义务时，可以采用增值税简易计税方法，即按照 5%征收率计算应纳税额。对于5月1日之后的新项目，则必须按照11%的适用税率按一般计税方法计算销项税额。 　　加大对房地产企业营改增前后税务筹划措施的研究对产业发展具有积极的意义。 　　一、营改增前房地产行业的税收筹划 　　营改增前的筹划主要针对2016年5月1日前开工建设，完工销售发生在2016年5月1日后的房地产开发的老项目。根据房地产业营改增相关政策规定，对于一般纳税人的房地产企业销售自行开发老项目时，以房地产销售收入全额为基础，按照5%的征收率，用简易计税方法计算应纳增值税额，也可以以扣除土地成本后的销售收入差额为基础，按照11%的适用税率，用一般计税方法计算应纳销项税额，同时计算进项税额，从而得出增值税应纳税额。对于老项目，房地产企业要综合衡量简易计税和一般计税两种方法，选择税负较低的方法计算企业应纳增值税额。 　　二、营改增对房地产企业税务的利弊影响及对策 　　（一）强化增值税专用发票控制管理 　　营改增之前，房地产企业一般疏于发票管理，因为与不动产销售的发票要么很难取得，要么取得后也不能进行抵扣。但营改增后，发票管理好坏对于房地产业来说至关重要，因为发票直接关系到了企业取得进项税额能否抵扣的问题。房地产企业因此要重视并加强内部票据管理制度，提升票据管理的水平，因为增值税的进项税额能否抵扣是看企业能否取得合法有效凭证。房地产业一定不要疏于对票据的管理，督促建筑业向供应商购买原材料时一定取得增值税专用发票，从而避免建筑业转嫁成本到房地产业。发票的管理也是围绕进项税额能否及时足额得到抵扣来进行的，所以房地产业无论外购货物或劳务服务以及跟施工企业进行工程竣工结算价款时，要及时取得增值税专用发票。此外企业要严禁任何人开具虚假发票，促进企业价值最大化目标的实现。 　　（二）扩大精装房的比例 　　营改增之前，房地产企业销售精装房时，比毛坯房多发生的精装修费用所对应的进项税额部分不能抵扣，这部分进项税额会全部计入精装修房屋的成本。营改增之后，这部分进项税额在取得相应的增值税专用发票或完税凭证后则可以据实抵扣精装修费用的销项税额。所以企业应在承受能力范围内尽可能提升精装修房的比例，以此增加可抵扣进项税额，从而减少企业应缴纳的增值税。 　　（三）建筑业务独立 　　营改增后，房地产业进项税来源主要是建筑施工业。对于同时设有房地产公司和建筑公司的集团企业来说，可以将建筑公司适当剥离出去，这样做可以扩大房地产企业进项税额可抵扣额度。如果是由施工企业从事建筑活动，而房地产公司以购入方式取得不动产或不动产在建工程，则按购买价格作价抵扣进项税额。显然，取得价格中不仅包括了外购材料、服务等成本的进项税额，还包括了直接费用中建筑人工成本、间接费用中的管理费用、财务费用等一系列支出的进项税额。通过这种方式，就减少了增值税的纳税额度。 　　（四）充分利用促销策略 　　房地产企业在批量销售房屋时，有时候会给与买方一定的优惠政策，比如买房赠送家用电器等礼品或者直接在价格上给与一定折扣。由于赠送礼品要按视同销售来计算缴纳增值税，这样做会加大企业增值税纳税负担，所以企业不如直接采用折扣销售方式，减少销项税额的计税依据。 　　（五）关注最新政策 　　房地产业营改增政策实行后，税负增减的实际情况还尚未定数，尽管按国家在所有行业全面推行营改增的初衷是，营改增后所有企业的税负只增不减，但这并非会对所有的行业都取得立竿见影的效果，有可能在营改增政策实行之初会加大部分行业的税负，尤其对进项税额抵扣比较困难的企业，如房地产和建筑业。如果房地产企业税负提高的幅度比较大，超过了企业所能承受能力，国家可能对其出台部分优惠政策或者给与其适当财政补贴或者允许企业分期纳税，所以企业一定要密切关注与之相关的最新法律法规政策等。 　　（六）合理选???收款方式 　　按照房地产业营改增过渡政策规定，房地产企业采用预收款方式销售房屋，在收到预收款时纳税义务就发生了，要按照 3%的预征率预缴增值税，此外考虑到城建税、教育费附加、地方教育费附加和残疾人保障基金等附加费，预收款的比例可能超过了企业贷款比例。所以对于贷款信誉比较好