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PAGE  PAGE 8 谋创新 补短板 促发展 　　当前，我国房地产业出现三个特点：一是市场企稳回升。一季度，房地产开发投资增速在连续23个月下滑后1-2月首次回升，1-3月回升加快，达到6.2%；房地产销售面积、销售金额同比分别增长33.1%和54.1%，为稳定经济增长发挥了至关重要的作用。二是各种分化严重。区域分化、城市分化之外，企业和产品也在分化。三是库存问题突出。一季度，我国房地产待售面积仍然高达7.35亿平方米，大部分省区都在供给侧改革的实施方案里将房地产去库存作为重点。同时，经过较长时间的矛盾积累，房地产业的短板也日益显现，集中反映在：住宅产品结构单一，有效供给不足，融资渠道不畅，投资效益下降，工程质量提升缓慢，住房配套服务有待提高，商品房交付仍以毛坯房为主，资源能源浪费严重，绿色建筑和住宅产业化还处在发育阶段。面对这些短板，如何去填补，是我们面临的最大课题。 　　一、推进设计创新、更新设计理念，健全设计体系 　　1.更新住宅小区规划设计理念 　　改革开放以来，我国城市建设发生了巨大变化，但在城市规划中也存在不少问题。突出的有三点：一是超强度的开发建设，恶化了居住环境；二是城市交通道路严重不足，造成交通拥挤；三是居住区建设规模过大和封闭管理区域过大，阻碍了城市交通路网的加密，道路的通达性降低，居民的公共交往受限，成为居住小区规划的短板。上述现象引起了人们对现行规划的反思。居住区规划是城市规划的重要组成，直接影响到城市的聚集和扩散。因此，将城市“路网加密，住区划小，公区开放，组团封闭”成为适应现代化城市发展的潮流。早在15年前，万科集团吸收国外规划经验，在住宅小区规划设计上打破常规，追求创新，运用街坊式设计理念规划了深圳四季花城和武汉城市花园项目，建成后的小区尺度适宜、配套完善、安全便捷，受到居民的普遍欢迎，至今还保持着良好的居住环境和物管服务。 　　我国住宅的建设数量之大，速度之快是前所未有的。随着住宅需求量的问题得到逐步解决，人们更加重视居住环境质量和物业管理质量；随着家庭结构和社区结构的变化，许多配套设施已不适应发展的需要；再加上随着社会阶层的分化和生活节奏的加快，邻里交往空间也产生明显变化，居住的私密性增加，而邻里交往减弱；随着智能化技术推广应用，产生了更先进的小区管理模式。这些变化，恰恰反映出我国的住宅需求已向一个更高的层次发展，住宅规划设计不能固守在传统的思维观念上，必须进入到一个同步提升的阶段。人们居住形态的变化，赋予了规划设计诸多新的要素，这些要素成为住区规划新的价值取向和重要设计依据，其核心就是以人为本，为人创造高品质的居住空间和居住环境。设计应该有效地发挥科技的价值，自然生态的价值、空间构成的价值、环境的再创造价值及人文价值，向市场提供多类型、多档次的商品住宅，满足消费者的多样化选择。 　　2.加强住宅精准化和精细化设计创新 　　分析三四线城市住宅库存增大的原因，首先是不按市场规律办事，要讲供求关系、价值关系、竞争关系；其次，设计产品的同质化也是原因之一。相当于开发企业在给广大消费者提供大量品质无大差别的“布鞋”，而很少提供高品质的“皮鞋”，客观上抑制了消费，形成大量的无效供给，导致大量资金沉淀，无法周转的短板。设计粗制滥造会酿成住宅建设出现先天性的短板，难以弥补。唯有提高住宅设计的有效性和精准性，提高住宅产品供给结构的适应性，提高住宅品质的优良化水平，才能到达扩大消费的目的。 　　设计师要集中精力、花大力气去研究中小套型的普通住宅，通过创新和优化设计使这类住宅向“紧凑、精细”型发展，紧凑――就是不要浪费有效的面积。尽可能提高使用率，尽可能设计出更多的功能空间。精细――就是在有限的功能空间里，精打细算地处理好居住者与家具、设备、设施间的关系，尽可能提高居住的舒适程度。 　　精心规划，精心设计，才能保证住宅建设的质量和提升居住的综合性能；才能使住宅达到绿色低碳的标准；才能实现住宅百年寿命的要求。我们一定要把抓设计质量，提高设计水平当作一项重要工作来抓，以对人民、对社会高度负责的精神，做好住宅设计的引导工作。 　　3.创新建筑与室内装修一体化设计体系 　　推行全装修住宅，必须打破首先完成土建设计，再完成装修设计的传统模式。因为两阶段的设计方式，使建筑设计达不到真正意义的精细设计，也容易造成土建和装修设计的脱节，是实施土建装修一体化过程中的短板。在许多发达国家，对于居住在公寓式住宅（集合式住宅）的消费者来说，“轻装修，重装饰，重功能”是他们的消费理念。因此，住宅的室内设计以简约适用为主，基本是统一的装修标准。所以，建筑设计兼顾了室内装修设计，两者合一，同步完成，有效地避免了因装修带来的土建设计变更或因士建设计不合理造成装修的改动。这种“一张图纸、一套标准、一套人马