这次不一样？.docVIP

PAGE  PAGE 5 这次不一样？ 　　我们曾在2014-2015年提出三大预测：经济“新5%比旧8%好”，A股“5000点不是梦”，房市“未来十年一线房价涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”。先后验证。 　　房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机，九次地产”。 　　近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处，如调控得当尚有转机。泡沫吹大了是要破的，谁也脱离不了地心引力。 　　地产泡沫有多大？ 　　（1）从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列。 　　从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列。根据NUMBEO的数据1，2015年世界房价最高的十大城市中（中心城区房价），中国香港排第1，北京和深圳分列第9和第10。另外，上海排名第14，广州排名第41。 　　我们熟悉的城市中，中心城区房价折合人民币看（以人民币兑美元6.5计算），香港和伦敦超过17万元，东京、纽约、新加坡在12万元左右，北京、深圳、上海、韩国首尔和中国台湾在8万元左右，新兴市场中，印度、俄罗斯和巴西第一大城市分别为4.7万元、3.4万元和2万元（和货币大幅贬值有关）。可见，中国一线城市绝对房价已经与国际“接轨”。 　　（2）从相对房价（房价收入比）看，中国一线城市超过全球顶级大都市。 　　从相对房价看，中国一线城市超过全球顶级大都市。根据NUMBEO数据的房价与可支配收入之比看，2015年全球主要城市中，北京、上海和深圳排名靠前，分列第3、第5和第6名，高于东京、纽约、新加坡、首尔和巴黎等发达经济体城市，和中国香港、伦敦等城市相当。 　　2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后日本东京，略低于1997年香港。1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，1997年是香港房价泡沫时期，二者都在随后出现了房价大幅下跌。当前北京相对房价高于1990年的日本首都圈，略低于1997年的香港。 　　与日本地产大泡沫比 　　1991年日本房价泡沫破灭前，很多特征和当前的中国相似： 　　1）涨速快。1986-1991年最后疯狂期，日本房价涨幅明显加速。六大主要城市住宅用地价格累计上涨169%（年均增速18.4名），而1975-1985年11年间，日本房价六大主要城市累计仅上涨79%（年均增速6.2%）。1 987-1990年间年均增速高达24.6%。 　　2）区域性明显。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅5l%，而六大主要城市上涨169%。甚至超过1955-1974年快速上涨期的平均增速（年均增速22.2%）。 　　3）脱离基本面。广场协议后，日本大幅升值，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。尽管随后日本经济有所恢复，但和宽松信贷和疯狂的房地产密切相关。另外，这期间日本房价涨速超1955-1986年均值，而经济和人口增速更低。 　　4）货币超发。为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，货币供应量显著扩张。再贴现率从1984年的5%下调到1987年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间，日本国内货币供应量显著扩张，H2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4名，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。 　　5）政策刺激。1986年-1991年的日本房价大涨和货币政策密切相关，随后1991年日本央行加息又刺破了泡沫，显示日本房价对货币政策敏感度提高。 　　与2015年A股大泡沫比 　　近期一线城市房价暴涨，和2015年的中国股市有许多共同之处。 　　1）“水牛”：货币超发。2014年11月，央行首次启动加息，成为股市上涨催化剂。随后央行于2015年多次降准降息。在经济下行和企业盈利下滑背景下，流动性是驱动股市上涨的重要原因。本轮房价上涨也由流动性推动。M2与GDP增速的裂口持续扩大。流动性还溢出到了债券市场、商品等市场，债券收益率创新低，商品上演逼空式上涨。 　　2）“政策牛”：政策支持。2014年开始，股市被赋予降低社会融资成本和经济转型的重要使命，政府在多个场合强调股市作用，主流媒体也纷纷发表关于股市看法，形成了较强的“政策市”预期。 　　2015年12月，中央经济工作会议将“去库存”作为供给侧改革五项重点任务之一。为应对高企的房地产库存