郑州金恒基置业城市综合体定位报告.ppt

无标题;金恒基置业城市综合体定位 ;PART1、项目本体分析PAR;01Ontology项目本体分;板块解读：中牟县历史悠久，自身;项目的区域产业带分布：白沙产业;商都大道航海东路郑民高速中央物;生活配套：佰人王啤酒鸭牟山超市;北测：商都达到，沿线分布有较多;地块分析经济指标本项目拥有商业;5. 规模优势：本项目的大体量;02Goals & Issue;目标1：稳健运行做为在县域市场;如何吸引项目人流及人气聚集，挖;03City中牟城市背景;西距郑州市35公里东距开封市7;县城北距连霍高速11公里，南距;产业发展规划清晰，以汽车装备制;绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要;800-4,000$4000-;中牟县三大产业比例图中牟县三大;中牟2011年总人口约83.8;全县城镇居民人均可支配收入16;社会各消费品行业零售总额社会各;中牟县的城镇固定资产投资位于郑;中牟位于郑州市东侧，主要卫星城;04Market各类物业分析—;“中牟人心目中的写字楼是中牟大;住宅楼行政楼民政局新花苑小区沿;企业主要分布在官渡大街和青年路;瞰都铂宫为区域内唯一在使用写字;开发商郑州启程置业有限公司项目;122.4㎡57㎡40.8㎡7;企业办公环境：主要集中在临街商;公司名称位置公司名称位置官渡房;区域东区中牟商务氛围较浓基本无;区域郑东新区中牟标准层面积14;东风日产河南红宇集团有限公司海;汽车产业园的建设，带来的是一系;老城区的写字楼配套不行，无办公;不会考虑进入写字楼办公，在新区;市场供应：目前中牟县市场上还没;04各类物业分析——酒店市场M;酒店业状况中牟县酒店业星际酒店;中州商务酒店牟山宾馆酒店分布图;酒店现状：目前酒店主要分布在商;酒店名称星级总间数牟山宾馆（政;酒店名称星级平均入住率牟山宾馆;星级酒店标间价格酒店名称星级门;星级酒店商务间价格酒店名称星级;酒店名称星级硬件配套牟山宾馆（;项目名称客户客户评价中州商务酒;宾馆开业时间2006年06月0;酒店开业时间2012年05月，;你们那个项目应该引进一个五星级;目前中牟县酒店业发展处于低水平;04各类物业分析——公寓市场M;本案明珠广场东郡濠景待售开发商;本案祥瑞花园富侨花园公安局家属;市场小户型供应面积以40-60;从上图可以看出：毛坯房小户型出;项目周边存在一些高端行政、商业;中牟新城区发展潜力大，对小户型;35—55㎡公寓户型面积受投资;公寓小结中牟公寓市场处于市场空;04各类物业分析——商业市场M;商业分析中牟核心商圈中牟西区新;周边状况通过简单测算，仅中牟县;周边状况本项目附近学校、城中村;周边状况东郡濠景在商都路与新圃;周边状况项目所在区域根据整体规;商业分析名称层数规模官渡购物中;商业分析名称主营业态主营业态规;名称整体经营状况租金情况官渡购;商业分析名称货品品牌主力店官渡;商业分析名称购物环境管理水平官;商业分析名称主营业态经营状况官;名称主营业态经营状况官渡购物中;商业分析中牟老城区商业现状小结;商业分析天籁之音KTV金苑歌厅;商业分析餐饮娱乐区域：东风路聚;商业分析业态名称规模人均消费（;商业分析东风路沿线人流稀少，远;商业分析餐饮业目前在东风路沿线;人物访谈专业人士 ;人物访谈普通居民 ;人物访谈经营商家 ;商业总结商业发展处于初级阶段，;05Reviews & mod;四种发展模式KPI体系的总结模;四种模式KPI（外因）与本项目;根据项目特征的考量在综合体驱动;发挥优势，转化威胁利用机会，克;2、结合项目所在行政、商业商务;以城市运营者的身份布局中牟新区;形象定位：带领城市走进发展新纪;案名建议：“时代广场”案名解析;根据以上分析，本项目应选择以商;根据本项目的特征及市场对不同物;建议本项目物业布局在原有规划布;06Position 各物业类;市场定位中牟首席生态写字楼中牟;产品体量写字楼市场处于初级阶段;目前区域内办公企业主要以培训机;中牟现有写字楼内正常经营企业；;投资客户有一定的经济实力，对中;投资诉求客户关注点客户特征资产;本地使用型客户（来源：本地办公;项目名称面积区间主力面积明珠广;季节气流分析：考虑能源构想，建;写字楼进行统一装修：装修标准：;自由组合式写字楼产品定位;产品定写字;06各物业类型定位——酒店Po;酒店市场需求旺盛市场四星级酒店;名称客房数量平均入住率商务类客;游离客户政府类客户；项目处于政;参照四星级（250-300间客;拟建酒店相关配套设施应包括：会;06各物业类型定位——公寓Po;首席 / 精装修 / 酒店式公;降低项目开发风险，实现项目稳健;68000㎡ 酒店式公寓产品阐;项目区域投资客户群体中，郑州客;客户定位酒店式公寓目标客户群定;户型打造郑州市场公寓主流面积：;产品