郑州市郑东区商务金融地块商业项目可行性分析报告.ppt

郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告;绿城建设;目 录;郑政东出（2010）066号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是：东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正义路。;周边环境实景;项目经济指标;1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。但因挂牌出让文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之间方能取得，故目前本报告中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司）； 2、挂牌起始价、保证金和增加幅度：本地块挂牌出让起始价为88960万元，竞买保证金为63000万元，增价幅度为500万元。可见，政府对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期； 3、申请人可于2011年4月8日至2011年4月18日12时前，提出书面申请，交纳保证金的截止时间为2011年4月18日12时；对于符合条件的，将在2011年4月18日12时前予以确认； 4、本次挂牌报价时间和地点：1）挂牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）报价时间：011年4月8日至2011年4月19日，截止时间为4月19日16时； 5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。 6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。;郑东新区规划;郑东新区的建设理念：打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城;统观近几年的发展趋势可以看出，郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。2010年经济依然保持了快速增长。 2010年郑州市国内生产总值增速放缓，趋稳迹象明显。 二、三产业仍是郑州经济的支柱。第二产业一定时期内第占据主导地位，产业结构显然有待调整，第三产业亟需发展。;市场背景/人均可支配收入; 郑州市关于《容积率指标计算规则》的通知规则规定： 一、当住宅建筑层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算 ； 二、当办公建筑层高大于等于4.8米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算。 三、当商业建筑层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算。 四、计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的一半计算，其数值单列并计入地块容积率。 五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率等八项内容。;地方重点政策;地方重点政策;行业发展/房地产投资;在土地市场供不应求的大环境影响下，开发商缺乏足够的土地储备，开发商普遍看好后市，拿地、囤地现象普遍存在。2010年房地产新开工面积快速增长，开发商纷纷加大了开工力度，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，进而增加了竣工面积。;郑州市经济运行发展势头良好，市场投资和消费信心看涨。2010年郑州房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平。房地产投资依然是固定资产投资的中坚力量。由于郑东新区的快速发展，全市办公、商业物业投资额同步增长，增速均出现较大幅度的提升，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，新开工面积快速增长。 相对于外地人购房占比较大的郑州市房地产市场来说， 2011年国家对商品住宅限购措施加紧会对郑州市房地产市场造成一定的影响，商品住宅的投机需求将会继续得到抑制，投资者对商办物业的关注度和成交量则会得到增长，同时，通货膨胀预期等因素将促使投资、投机性客户转向商业地产，商业地产前景将更加繁荣。;2010年，郑州市通过招拍挂方式累计供应各类土地114宗、672.34万㎡，其中扣除撤牌、流标等22宗、44.99万㎡外，实际出让土地92宗、627.36万㎡，供应面积较2009年增长了29.7% 2010年供应土地中，纯住宅用地主要集中在郑东新区、中原区和管城区，分别为37万㎡、28.57万㎡和23.87万㎡；商服用地几乎集中在郑东新区，为33.96万㎡。;土地市场/土地成交价格;2010年郑东新区商品房土地出让面积125.7万㎡，可建总建筑面积476.4万㎡。郑东新区是全市供应地块幅数最多的区域，用地集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。;区域土地市场/主要成交地块信息;;2001年以来，郑州市商品房市场供应、成交总量不断逐年增大，08年市场出现萎缩，09年市场受政策影响开始回暖，成交刷新历史新高突破千万平米大关。10年全市商品房依然延续供不应求态势，但供求比相对09年有所下降。;郑州市商品房成交均价在2003年之前保持相对平稳，年均增幅较小，从2003年之后，价格增幅进入快车道，年均增长在10%以上。10年成交均价及增速双双达到历史最高水平，成交均价已突破6000元/㎡大关。;2004年至20