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PAGE  PAGE 54 香 港 购 物 中 心 研 究 全 集 目 录 前言 第一部分 香港购物中心发展综述 P4 第二部分 香港购物中心发展策略及选址原则 P6 第三部分 香港商业建筑及商业规划 P11 第四部分 香港购物中心的人流动线规划 P18 第五部分 提高购买率及创造愉悦购物感受的设计技巧 P28 第六部分 可持续经营的管理 P34 第七部分 香港购物中心是如何购建品牌核心优势 P40 第八部分 香港购物中心不可复制的特色和主题规划 P48 前言 一直以来，总有行业内发展商、代理商在问：哪里的购物中心最有借鉴作用，他们的发展经验和发展模式最值得我们学习？事实上，这是整个行业普遍面对的一个难题。而这个问题，应该有一个较好的答案：“中国大陆购物中心，请以香港为鉴！” 香港购物中心的研究对我们公司SUNLAND的商业开发有很好的借鉴意义。SUNLAND的商业开发难度非常大，但在全面研究了香港购物中心的开发后，我有了很大的信心。 我们可以借鉴香港一些成功开发经验：愉景新城、香港新城市广场、太古广场、荷里活等商业体的开发经验。但我们不能照搬照抄，我们还要根据中国文化、上海文化，打造出一个独特的、高档次的、超越“上海新天地”的富含文化的商业休闲中心。 今后几个月，我们将和戴德梁行一起，在这方面进行深入的研究和论证，确保完成公司下达的任务。 第一部分 香港购物中心发展综述 一、亚洲最早建成购物中心的城市 海运大厦是香港最早建成的购物中心，第一期建筑面积达六万多平方米，于1966年开业。第二期马可波罗香港就地商场于1976年开业，第三期海洋中心则于1996年建成开业。20世纪60年代中期，新加坡乌节市中心（现在是新加坡主要的购物区）的商业才刚刚开始启蒙，而在日本，购物中心的先驱者泉屋和大荣，在1968年还在研究美国和欧洲的连锁商店。日本的第一座大型购物中心玉川高岛屋于1969年在东京开业，而这时，香港的海运大厦已经开业运营了近三年。因此，香港成为亚洲最早建成购物中心的城市。 1982年建成的太古城中心一期是香港最早的现代化购物中心。 二、地铁的出现推动了购物中心的大发展 香港购物中心建设的黄金时代，是从香港地铁的大规模建设开始的。1975年，香港地铁开始动工，1979年，第一条地铁线路通车，这标志着城市轨道交通为主动脉的购物中心网络，开始逐步形成。 地铁的通车使香港的交通便捷性有了革命性的提升，乘公共交通系统比开私家车更加便利，地铁成为香港市民的主要交通工具。迄今为止，地铁沿线建设的购物中心已达30多家，占香港购物中心总数的70%左右。 三、香港购物中心发展的一个繁荣时代 香港在七十年代以前，还只是太平洋沿岸一座寻常的城市，大规模的城市扩展和新建还未启动。1982年太古城中心的建成开业，定下了后来香港购物中心发展的基调。太古城中心以其先进的规划和现代商业理念，将香港购物中心的建设推向了一个新的高度，开创了香港现代购物中心建设的新的里程碑。虽然，在太古城开发建设初期，太古城还只是一个市郊住宅区，太古城中心则是一个市郊购物中心，时至今日，它已经成为繁华都市中心不可分割的一部分。之后，“置地广场”、“太古广场”、“新城市广场”、“又一城”陆续建成。 四、21世纪香港购物中心的发展趋势 由于城市中心很难找到适合的地块建设购物中心，现在，香港新建的购物中心基本都在卫星城（如：将军奥）。 由于市场竞争的进一步激烈，21世纪，香港购物中心开始寻求主题化和差异化的发展，以区别于竞争对手，形成自身的特色。 五、香港购物中心发展的三个阶段 第一阶段：启蒙阶段。这一阶段以海运打算的建成开业为标志。 第二阶段：娱乐化阶段。随着地铁的大规模建设，香港购物中心发展的第二街道开始到来，这一阶段是以太古城中心为标志的。它的出现，将一种全新的休闲购物的理念带到了香港，引发了香港商业的全面变革。这一阶段的特点是娱乐化开始出现，并主导购物中心的建设，1998年又一城的开业使这阶段购物中心的发展达到了颠峰。 第三阶段：主题化服务化阶段。在这一阶段，香港购物中心已经趋向饱和，竞争激烈。但市场需求每天都在发生变化，新建的购物中心如何满足新一代消费者的需求？于是，这些购物中心纷纷求新求变，以期创造领先于现有的购物中心的综合优势。这阶段以ifc mall和郎豪坊的建成为标志，这阶段建成的购物中心比以往的购物中心更注重消费者的感受，并将服务提高到一个前所未有的高度——以人为本，重视人的需