2011年徐州57号地块产品定位提案.ppt

政策向下 城市向上;前言;找到未来的市场 提供一个有绝对优势的发展模式 在财务和工程上找到一个更安全的方法;项目成本价＞区域销售价 项目如何定位？;战略问题梳理归纳;颠覆与创新;起;汇报 第一部分;房地产宏观政策一览;金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重，推高持有类资产价格上涨，是09年来楼价上涨的根本原因 ;通货膨胀预期的产生，推高商品和资产的价格，楼市受其影响明显;通货膨胀预期在楼市的体现，就是导致各地房价的大幅上扬 ;楼市价格的快速上涨受到年初国十条的调整，各大城市房价在出现短暂的较大幅度下降后，成交价格又开始稳步回升,从而也招致了9.29新政及限购令强有力调控 ;限购城市：在国十条后，成交量的大幅反弹是其共同的特点，让史上最强调控落入愈调愈涨的困境 ;限购城市：限购令的出台令到相应城市成交量应声而跌，抑需求之效果可谓立竿见影;限购令的出台，会加速楼市成交量二次触底的到来;从客户来看，新政对不同层次购买力客户影响不同，改善型需求被严重积压，投资阶层逐步退出市场;新政的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，政府决心很大，房价不降，政策不松，目标达不到，将损害政府公信力;国家领导人及各大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废”; 限购令的威力在短期内非常显著，虽然很多城市的限购令没有截止期限，但楼市供需缺口的长期 存在，无法在短期内扭转，这样将导致刚需在短期内快速积聚，积压越长，未来反弹的冲量越大，所以限购令从楼市本身的角度来看，难以持久。 在限购令出台后，央行依然加息，不惜对楼市带来叠加效应，可见中央对楼市调控的决心之大，足见此次调控之长期性。 将来若要让地方撤限购令，需要满足两个条件： 1、通膨得到有效控制，2、 楼市成交的量价走势平稳。;全国各主要城市2月土地供应分析;徐州土地成交分析;2011年下淀区域计划供应地块;鼓城广场商圈;区域规划用地控制规划;区域规划发展方向;区域配套设施;无缝对接金山桥开发区 项目所在版块处于鼓楼区边缘位置，同时与金山桥开发区相连； 随着金山桥开发区的经济繁荣，以及区域的改造，未来将融入金山桥开发区； 由于地理位置的原因，地块所在位置是金山桥开发区连接市中心的必经之路，交通位置非常重要；;楼盘名称;客户群定位分析：项目客户主体来源于下淀、瓦房附近居民，年收入在5-10万间的左右；金山桥片区在该案客户群体中占到30%，另外项目销售后期，由于价格攀升较快,客户群体发生了一定变化，有相当市区购房群体选择在该案置业，另外大屯煤矿、徐重、徐钢职工在香槟城购房的也占到该案客户一定比例。 促销策略：交1万抵5万、低首付（交10%，发展商垫付至年底）、公寓一次性95折优惠 媒体宣传：楼盘广告、报广、老带新、户外广告 ;市场部分总结;汇报 第二部分;用地指标 地块位于落于广山东路与白云东路交叉口 项目总占地面积4.7906公顷 住宅占用地面积3.6024公顷 （其中规划道路面积9504平米，防护绿地面积为2378平米）;东至瓦房村 南至香山物流北侧 西至广山路 北至香槟城居住社区;地块价值解析;开发价值评估;传统规划思路;建议规划思路;规划建议;产品的价值营造建议;项目核心竞争力;案名建议;;产品建议：商街;产品建议：创意商居;产品建议：情景住宅;汇报 第三部分;1、三种产品，三种形态，产品与客群又有怎样的关联？ 2、如何借势创新产品，打造项目核心竞争力？ 3、如何在控制营销节奏的同时，既能获取最大利润又能有效提升企业品牌，形成产品与品牌双赢？;产品与客群的关联关系;徐州第一创想源地;品牌价值支撑（品牌屋）;推广阶段的划分;2012年1月 ; 叩问徐州 辟出专版，从徐州目前的文化现状引发创意文化对于城市、对于时代发展的意义， 引发不同的观点以及关注，使得创意文化概念广泛传播，同时对项目带来互动。 观点（1）： 徐州缺少原创精神 徐州呼唤原创文化 观点（2）： 创意，第一生产力 文化，推动城市进程 观点（3）： 未未来，吹响新文化地产号角 徐州第一创想者乐园;创意徐州 ; 邀请名人入驻，设立创意工房 活动诠释： 邀请创意文化行业较为知名的人士入驻，如广告、服装、设计等，在商 业街中设立创意工房，同时以其名人形象作为代言宣传，进行文化行 销，奠定本项目的新文化地产特质。 ;构建一个谜