2010年厦门P14地块投资分析报告.pptVIP

;第一章：宏观分析; 1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析;全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现;货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在;宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落;厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理;城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强;厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市;上半年固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资44.3%;2010年上半年厦门经济快速恢复增长;中央会议定调下半年经济工作;厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 ;近阶段厦门市获得的政策性支持;城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设;宏观环境总结;1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析 4 市场总结分析;厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况;土地出让重点区域向岛外转移;岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城;厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡;房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定;2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量;厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定;区域市场;项 目;区域待售项目分布图;区域市场;区域市场总结;1 地块位置 2 地块规划与出让条件 3 片区分析 4 地块环境分析 5 地块SWOT分析 6 竞争力提炼;地块位置;地块规划与出让条件;地块现状图（摄于2010年8月初）; 本地块为湖里枋湖片区精品高尚居住项目，位居湖里行政新核，周边教育、交通等资源优越，兼具成熟配套和成长潜质。;片区分析;地块环境分析——交通;地块环境分析——景观;地块环境分析——配套;地块环境分析——商业氛围;地块SWOT分析;竞争力提炼; 1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位 ;客群分析与定位; 通过对枋湖片区的市场调查发现，厦门本地客群依然是该区域的主力客户，约占到6成，其他客群主要来自于福建省内的泉州、三明、漳州、龙岩等地，尤以泉州、三明为最。 从需求细分看，本地置业者又分为老厦门人的换房需求以及在厦门打拼了一段时间的青年置业者的首次购房需求。而外地置业多是青睐厦门的人文环境与教育资源，为了入户厦门而购买。;项目定位;东部心核·新贵美宅;产品定位——建筑风格;产品定位——园林风格;产品定位——户型;产品定位——配套;产品定位——规划;价格定位; 根据以上市场比较法预估项目住宅均价，结合市场阶段、地块条件和住宅精装修要求，项目价格预估为：; 1 开发销售计划 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍价效益分析 5 投标报价分析 6 投标竞争分析 7 风险评估;开发销售计划;销售进度计划;成本估算;销售收入;起拍效益分析;投标报价分析;销售价格预期： 高层住宅：12300元/㎡ 商业均价：20000元/㎡ 地下车位：25万元/个 销售净利率下限为15.04%； 建议购??? 楼面地价上限为5405元/平方米 总地价上限为5.16亿;风险评估表