2012年4月威海香山公馆项目策划提案.ppt

香山公馆项目策划提案;前 言;报 告 思 维 导 图;报 告 思 维 导 图;聚焦文登;城市概况;经济发展;城市规划;;1、文登城区用地发展方向 确定城市以东、北为主要发展方向，向北发展至原北郊镇政府驻地，向东发展至文登营镇政府驻地，西南方可结合火车站发展部分工业及仓储用地。 ??? 在新世纪开头的一、二十年内，建设东部新区，发展北部开发区，实现以峰山为核心的城市格局。;房地产市场;1、文登房地产市场土地供应情况（地块）（备注：中国土地市场网）;2.文登房地产市场主城区土地供应情况（面积）（备注：中国土地市场网）;房地产市场︱土地市场;4.2011年和2012年第一季度的主城区土地供应情况;2011年文登房产市场状况;但相对2010年，呈现出了一些不同的特点： 成交数量中，外销比例较2010年约提高了13%，也就是说外销强劲支撑了全年房地产成交的平稳，本地置业已经大幅度下降，同比全年减少了1800套。 全年成交呈下降趋势：伴随着国家调控的影响逐渐深入，下半年的成交逐渐成下降趋势，10月开始成交套数出现大幅回落， 2012年年初的房地产市场也延续了成交的低迷。;1、市场调研情况 在售和待售项目一览：;天润城;2、文登楼盘高层产品大量涌现;由此表可以看出——2011年，文登楼市开始进入高层激烈竞争的时代。 文登东城区作为文登市的主要发展方向，发展前景被众多内外地开发商看好；现已开发建设了大量高层住宅，中心城区因为低价和规划的限制高层产品也成为主流；庞大的市场供应量，竞争激烈日趋激烈。 上海豪庭、人和国际花园、龙都丽景、龙港外滩、上海国际花园等都是高层供应量较大的项目，对本项目的竞争较为直接；本地人的置业观念决定了，纯粹依靠本地人消化难度大。 ;高层产品户型调研;4.潜在竞争项目 鉴于文登市在2011年的土地出让面积达到了169万㎡，是近些年来的出让土地面积最大的年份，未来还陆续会有多个新项目投入市场，其中与本项目可能形成较为直接竞争的有：;房地产市场分析︱竞争市场; 就本项目的区位来讲，目前市场上的潜在竞争对手可以分为四个类型： 第一种：区域型直接竞争，即??项目周边近距离范围内的项目，由于地理位置接近形成直接竞争，这部分项目有盛世花园、宝陆御园、康业现代城、天润城等。 第二类：房源竞争型，即市场上一些高层量较为集中的项目或者存高层项目，主要有龙都丽景、上海豪庭、人和国际花园、中央龙湾、龙港外滩、金色年华、上海国际花园、奥文康城等项目，这些项目高层体量较大，区位较好，存在直接竞争； 第三类，产品竞争型，以洋房等高品质多层为代表的依靠产品品质取胜的项目，主要有天山水尚、天山水榭花都、天恒龙泽苑、中润太阳城、山语绿城等项目，在多层产品细节上优势明显，能够分化部分高素质的改善型需求，对本项目存在一定竞争； 第四类：低价竞争型，由于目前房地产整体不景气，造成成交大面积萎缩，所以刚需成为当前市场需求的主力。市场上以泰浩公司项目、柳岸御府、威建河畔花园、凤凰新城、金山茗居、银海绿洲、万得小区等为代表，这些项目的特点为:位置都较为偏远，产品全部为多层，成本较低，本土企业开发，不太注重产品的品质和产品的营销，依靠面积控制，低首付等手段重点瞄准一些中端的购房需求和刚需，这部分项目较多，市场供应的量也较大，对本项目存在低价威胁。 以上四类项目，前两类对本项目的竞争威胁较大，后两类对本项目存在一定威胁，会分流一部分目标客户。;房地产市场分析︱竞争个案分析;房地产市场分析︱竞争个案分析;房地产市场分析︱竞争个案分析;3.文登学公园和抱龙河畔豪宅-----龙都丽景 （1）主要优势： 地处新城核心行政区； 项目外部的南瞰抱龙河景观带和800亩文登学公园； 社区智能化 主要不足： 开发进程很慢，一期二期跨度超过3年，导致口碑出现问题； 户型面积全部为100平米以上，更有的一定量的160-190㎡的超大户型，使得客户群局限； 标榜高端豪宅社区，营销手段和形象较高，但是缺少产品力支撑 （2）项目推广和卖点： 项目定位:城市新中心 28万平米山水人文豪宅 推广语：得山 得水 甲天下 主要卖点：抱龙河景观；文登学公园；新城核心区位，升值无限；社区智能化;4.上海国际花园 （1）主要优势： 地处老城区较为成熟地段，周边各种基础配套齐全； 建筑质量较好，采用三菱电梯 主要不足： 项目定位中端，产品缺少特点和卖点； 户型面积主力在113-121㎡，占比重过大； 全部为高层社区，建筑密度较大 （2）项目推广和卖点： 推广语： 二十一世纪，最浪漫的是“候鸟式生活” 主要卖点：建筑质量；丰富生活配套；户型较好；开发企业：来自上海;房地产市场分析︱竞争个案分析;重点楼盘调研