2012年6月16日太原都市广场营销策略报告.ppt

;*;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;自2011年9月以来百城平均价格连续环比下降，5月 十大城市环比全线下降，调控效果持续显现。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。 ;图：一二三线城市住宅价格相对于2010年12月涨幅;图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅;一二线城市部分品牌企业项目降价显著;数据来源：CREIS中指数据;数据来源：CREIS中指数据、;数据来源：CREIS中指数据、;数据来源：CREIS中指数据;*;太原：山西省会、历史文化名城;太原规划：城市价值升级期;产业发展：依托八大功能，做强十大板块;经济稳步增长; 固定资产投资势头良好;税收稳步增长;人居可支配收入节节攀升;居住面积存在市场空缺;中产阶级不断壮大;*;*;*;土地市场回归理性量跌价涨;整体供大于求，竞争激化;豪宅退市、政策频出，价格回落;市场需求差异性较大;*;*;*; 万科.紫台2011年12月18日开盘，低开高走，以7000元/㎡的价格入市，创造了太原市场“日光盘”的神话，项目至今一期900余套房源已基本售罄，预计6月开始推售二期，二期主力户型为161㎡，目前尚未拿证。分析其营销活动有如下亮点：营销中心的选址距离项目的位置恰当，消除太原居民“东不过铁路”的心理抗性；高质量的营销中心与样板房展示；全城覆盖的户外广告。;*;*; 恒大.绿洲2008年底以4000元/㎡低价入市，以其品牌和规模为依托，充分升华小店经济开发区的利好，目前五、六期尾盘售价6500元/㎡。预计其七期在今年7月份推售，主力户型为140㎡左右。营销亮点：恒大.绿洲所在区域市场认可度较低，其以低价入市，以旺销带动市场热度；多批次推售，及时消化客户；后期销售以前期配套为基础，提升价格。;*;项目位置：太原市新建路与阜西门街 建筑类别：高层 产权情况：50年 占地面积：450亩 总建筑面积：150万㎡ 建筑形式：高层，33层 户型情况：项目提供96~360㎡多种户型， 万达公馆三期的户型：290-360㎡ 目前市场报价：16000元/㎡ 精装修：装修标准3000元/㎡; 2007年9月，万达集团以15亿成功取得太原市中心地域土地，该地块位于太原市传统的城市中心区，距离府西街中央商务区仅500米，环绕太原市著名景点—龙潭公园，环境非常优美；太原万达广场是太原市乃至山西省迄今为止最大的商业地产项目，太原万达广场集大型购物中心、六星级酒店、商业街区、高档住宅及相关配套的小学、幼儿园为一体的大型城市综合体。;*;富力.云溪谷目前主推90、140、300平米三种户型，货源充足。因为，云溪谷周边配套设施尚不完善，为抵消市场抗性，云溪谷极力打造小区环境，其内部绿化、会所、商业有助于加深客户对项目的认可。;*;富力.爱丁堡目前主推191、300平米三种户型，货源充足。富力爱丁堡定位高端，虽然其容积率要低于只有一路之隔的恒大名都，但其价格超出恒大名都70%，主要是通过营销过程中的服务与装修实现溢价。;*;恒大.名都主推90-130㎡，定位城市精品，合理的价格方案使其享有较高的市场占有率。;*;*;太原五大建筑构成了太原新的市民中心，而绿地世纪城的核心价值也正是由于其独特的地理位置。塞纳公馆临近汾河，进一步提升其价值。目前塞纳公馆处于蓄客期，预计7-8月份对外销售。绿地世纪城早期销售深挖客户群，特别是银行职员，对本项目销售有一定的启示。此外，其系列的电子产品赠送活动，市场认可度较高。;*;十二院城目前主要推售其洋房产品，均价11000元/㎡。项目营销中心位于半地下，昭示性不强，且导示系统不完善，导致部分客户流失。其商业部分以文化餐饮为主题，招商效果良好，对本项目有一定的启发。;*;辰兴.优山美郡，位于和平北路，项目周边配套难以做到高价支撑。项目目前针对政府机关团购出售。项目特色除其庞大的规模外，江南的庭院与室内浓郁的山西文化特色得到市场的普遍认同。;*;;*;中心区，中小规模高端住宅;本体核心价值构成;迎泽区是太原的政治、文化、商贸中心，未来商业、文化发展规划良好;四通八达的交通网络;项目位于太原城央核心;;*;*;*;*;*;*;本体核心价值总结：CBD、稀缺、大宅;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;建立形象，消除市场抗性；项目周边全为民宅，环境单调，道路狭窄，气质一般，必须通过前期的推广，突出整体区位的优越性，淡化小区位，消除市场抗性。提升形象，实现产品