2011年9月岳阳德龙·碧翠豪廷市场调研和定位报告全.ppt

;;报告框架 ;;纲要;历史文化名城，中部六省十强城市之一，经济总量在湖南仅次于长沙。;城市属性; 区域发展定位 岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市, 地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建成为武汉、长沙之间的区域性经济次中心。;城市人口;岳阳是一座历史文化名城，经济总量居全省第二位。 岳阳环境优美，非常宜居。 岳阳是生态旅游城市，城市发展空间大。 岳阳城市人口众多，在全省排第六位。岳阳市区人口近100万，属于中型城市。;;纲要;宏观市场分析; 经济总量增长较快。据湖南省统计局初步认定，岳 阳市2010年地区生产总值1539.36亿元，增长 14.8%，增速比去年提高0.8个百分点，分别高出全 国、全省平均水平4.5和0.3个百分点 。;岳阳市人均GDP保持高速增长，近三年来增长速度均超过13%。 按常住人口计算，2010年人均GDP达28101元（约4391美元），比上年增长14.1%。;;第二产业占主导并持续快速增长，表明岳阳尚处于工业化进程中第一阶段。未来城市经济尚有非常大的发展空间。;固定资产投资逐年递增，城市建设速度加快; 岳阳人均消费性支出从2006年的 8845元上涨到2010年的12177元， 环比增幅37.7%。;岳阳旅游业发达，成为岳阳重要经济支柱;城市规划;交通规划;宏观分析小结;市场政策分析; 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的，非本地居民暂停发放购买住房贷款。 新政异地限购的打击力度极大，一旦实行，个别城市至少会蒸发40%的异地购房需求，使得商品房价格也失去了短期走高的重要支撑条件。;目前，岳阳第二套房贷第三套房贷不同银行在不同楼盘的执行情况有所不同，优质客户大部分仍可批到三套房贷，第三套房贷执行呈明紧暗松。 但总的来说，岳阳房贷政策呈收紧趋势。;政策后商品住宅销售呈上升趋势，目前成交量受政策影响较小。;政策出台后，岳阳的商品房销售量不跌反升，作为三线城市的岳阳对政策敏感度不明显，主要原因在于： 1、岳阳外地置业人群及投资客户量非常少； 2、岳阳人虽然多数已有住房，但贷款购房客户量少，因 此即使再次购买商品房，受到的影响也会比较小。 从近年政府的调控方向及决心来看，针对改善与投资客群的大户型产品将持续受到政府的重点调控。本项目尽可能规避风险的角度出发，不宜设置过量的大户型。;中观市场分析;岳阳市房地产开发力度加强，住房开发比重增大。;商品房供应;商品房销售;从与同等规模城市的对比中可看出，岳阳的 商品房成交总量相对偏小，市场空间较大。;商品房价格;供求特征;供求特征;供应：岳阳的房地产开发正在快速升温，供给市场放大。 销售：受限于供应量、开发水平等因素的影响，整体成交量在湖 南同类城市中处于较低水平，消费者对商品房的购买热情也 没有被充分调动。 价格：城市房价处于洼地，未来成长空间大。 产品需求：中小户型需求比例增大，并日趋受到市场追捧。 空间：岳阳城市经济实力较强，消费群可挖掘潜力大，商品房市 场发展空间大。;微观市场分析;住宅;岳阳房地产市场经过近几年的发展，住宅板块大致可以划分为商业街、老城区、南湖、开发区板块。;岳阳商业集中地，内有岳阳楼景区和商业步行街，商业发达。;是房地产市场起步最早、发展较为成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势。;生态宜居区域，环境优美，是岳阳人心目中的高档社区。;定位于城市产业中心，房地产开发主要依托于经济园区的发展，也是未来城市的扩展方向。;项目;占地近500亩，总建筑面积为60万㎡，共计居民4000多户;住宅市场小结;商业;;商圈名称;步行街;;项目商业参照;项目周边未来商业供应;大势：岳阳商业发展潜力较大，许多商业项目都处于规划和 招商阶段。 产品：大型社区商业门面需求较旺盛，价格提升较快。 价格：商业门面平均出售价格约为20000-30000元/㎡，出租价 格约为80-150元/月/㎡。天伦城项目临街门面均价已达 5万元/㎡，内街也达到4万元/㎡。 缺点和不足：目前各商圈大多位于老城区，道路设施较差， 停车位不足，交通动线设计不合理。 本区域市场机会：餐饮业、休闲服务、与写字楼相关的高端 服务商业是一个