2012年7月30日北京首创新悦都项目营销总案.ppt

首创新悦都项目营销总案;市场研究 项目分析 项目竞争态势分析 目标客群分析 项目营销策略 推广策略及营销费用使用策略;第一章 ;市场研究;1. 近期政策面解读;2. 近期土地市场表现;3. 北京普宅市场分析;成交：受降息、利率优惠推动及促销的刺激，6月份普宅成交套数出现大幅增长，成交量持续上扬。 环比上涨25.8%，同比增长80.9%。;3. 北京普宅市场分析;3. 北京普宅市场分析;市场各项因素的展望：;已成交宗地名称;4. 区域市场分析;4. 区域市场分析;区域;注：统计数据中不含别墅、车位、车库、其它用途;注：统计数据中不含别墅、车位、车库、其它用途;长阳板块;良乡板块;区域;面积区间;1、供应方面：腹地竞争非常激烈，产品同质化严重。 区域内在售项目较多，供应量巨大。 普宅的主力供应以经济型二居、三居为主，且高度集中在80-100㎡之间。 2、成交方面：刚需依旧是成交主流，长阳板块价格调整迹象明显。 已成交的户型面积中，以80~90平米二居和三居为主，120㎡以上户型销售难度较大，说明区域市场刚需是绝对主流。;供应走势 2012年下半年产品供应方面依然集中于长阳区域； 产品放量主要以经济型两-三居组成，面积集中于70-90平米的刚需首置产品； 上半年房山区域总放量19万平米，已去化28万平米，下半年区域商品房供应将大幅放量。（2011年房山总成交约77万方，未来潜在供应约322万方） 成交走势 6月份以后，政策可望回归到“差异化”调控的基调。随着成交开始活跃，开发企业将加大去库存力度。在有竞争力的价格政策支持下，商品房供应也将显著放量，并推动市场下半年成交量继续回升。 价格走势 2012年上半年 房山区域主要项目，通过“以价换量”途径实现销售上的突围； 下半年区域内各开发商将将继续趁势，平价走量，大量推货，实现快销； 在销售量持续走高的前提下，销售价格将呈现现稳中微升的态势。;区域典型项目：中粮万科长阳半岛;区域典型项目：中粮万科长阳半岛;区域典型项目：中粮万科长阳半岛;区域典型项目：中粮万科长阳半岛;5. 竞争市场个案分析;5. 竞争市场个案分析;5. 竞争市场个案分析;5. 竞争市场个案分析;区域典型项目：建邦华庭;5. 竞争市场个案分析;5. 竞争市场个案分析;区域典型项目：徜徉集;5. 竞争市场个案分析;5. 竞争市场个案分析;区域典型项目：绿地新都会·国际花都;5. 竞争市场个案分析;区域典型项目：绿地新都会·国际花都;区域典型项目：绿地新都会·启航社;A户型 62㎡;区域典型项目：金地朗悦;5. 竞争市场个案分析;5. 竞争市场个案分析;区域待上市项目：京投快线 ·上林湾;区域待上市项目：万科金域缇香;区域待上市项目：京投万科·新里程;竞争个案经验借鉴： 小户型低总价是关键因素，区域需求关键在于总价进入门槛。 入市时机的选择及入市单价的起步，直接决定了项目的竞争空间。 区域客户对价格敏感度极高，且选择面广，客户需求相对刚性，试图以纯概念获取高价溢价风险极高。 区位及交通的天然优势在一定程度上决定项目竞争价格台阶。;第二章 ;项目分析;1. 项目概况;项目价值的两大体系;区域价值;区域价值;区域价值;公园型生态：三大休闲公园，自然生态 房山新城滨河森林公园中的房山公园和湿地公园距项目地块约1公里，建成后不但改善周边环境，同时铸就泛公园社区生态宜居环境。 ;系统型配套：优质教育、良好医疗、生活无忧 项目已规划幼儿园，未来即将规划知名中小学，邮局、社区医疗、公交枢纽。 区域内教育、医疗一应俱全，全配套体系，孩子成长，老人健康一站解决。;宜居社区：一梯两户，全通透板式社区 均采用一梯两户设计，户户通透，大大提高产品的居住舒适度。;2. 项目价值提炼;建筑立面：现代品质立面，彰显居者身份 建筑为板式多层、高层设计，高低错落，充分利用地块优势并延展。灵动天际线，结合典雅大气的现代品质立面，更加彰显居者精英属性。 合理的楼座布局，筑就静谧社区。;2. 项目价值提炼;1;产品价值;;第三章 ;目标客群分析;数据来源：[芭蕾雨·悦都首次开盘：2010年10月] ;边缘型客户 选择;中青年首置、首改需求客户为主;主力客户需求核心点;主力客户属性定位;第四章 ;项目营销策略;1. 项目整体营销策略; 预计下半年长阳板块在售项目的竞争将愈演愈烈，各项目都通过以价换量进行着搏杀。而目前市场表现表明，具有价格优势的小面积户型才能更有效的博得购房群体的认可。 所以，对于本案而言： 首批次入市价格，需要具有较强的销售价格优势，利用低总价并配合引人关注的优惠政策，双管齐下，才能保证本案在首开期，博得客户青睐，成功抢占市场份额。 伴随着后续入市楼栋产品力的提升，逐步拉升价格。;2.