2014年3月13日南京江苏青商总部基地项目定位及推广方案全.ppt

江苏青商总部基地项目定位及推广方案烨明机构顾问2014.3.13;;项目理解;Part1 本体分析;项目背景;江苏青商总部基地经济指标;江苏青商总部基地所处的浦口新区将被打造成第七个国家新区！ 与上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、兰州新区和广州南沙新区并列。;;浦口新城——珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。 规划定位：现代化滨江新城。 规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。;复合功能轴;现状： 五座跨江通道——南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜关铁路桥；两座在建——南京长江四桥及模范西路过江通道。 规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。;地铁3号线 开工及建成通车时间：2010年12月——2014年6月 区间：浦口高新区—主城—江宁区百家湖、九龙湖 地铁10（1号线西延线） 开工及建成通车时间：2010年12月——2014年 区间：城南雨花台-—河西奥体—浦口珠江镇 宁天城际一期（原11号线） 开工及建成通车时间：2012年上半年——2014年 区间：六合金牛湖—浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。 宁和城际一期（原12号线） 开工及建成通车时间：2012年——2015年 区间：南京南站—浦口桥林黄里 地铁4号线 （一期） 开工及建成通车时间：2011年4月——2015年 区间：浦口珍珠泉站—徐庄软件园—灵山—青龙—仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。;南京软件园西区建设背景：产业先行，软件开路 ;1、国家级南京高新区88年设立，区内近3000家企业注册和多家上市公司，获得了发展软件产业的所有国家级牌照，政府主导的高新区有财力也有能力在一段时机内支持软件产来发展。 2、高新区相比其它经济开发区，直管部门是科技部，极大提高了各项软件基金申报的成功率。;Part2 市场概况;统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长较为平稳。 1-3季度共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。;南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。 2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。 近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。;供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大; 根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。 与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%~6.5%的水平。 南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%； 在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。;受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。 为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少。 随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。;典型产业园项目紫东创意园、徐庄软件园、苏宁慧谷江宁总部基地、东山国际研发园、海峡城;紫东创意园;紫东创意园;紫东创意园;紫东创意园;紫东创意园区每个区域都可租可售，EF区可自由分割，租金3元/㎡/天，售价11000元/㎡；独栋区售价13000元/㎡左右，面积在1400-2100㎡之间。 自开园到目前为止，入驻率达75%。;紫东创意园;紫东创意园;徐庄软件园;外部;徐庄软件园;产业类别;东山国际研发园;东山国际研发园;东山国际研发园;东山国际研发园;东山国际研发园;海峡城;海峡城园区配套; 以云端科技为智慧核心，以低碳科技为手段，打造集总部经济、创新科技研发基地、现代服务业于一体，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。;外立面：玻璃幕墙 建筑风格：—— 标准层面积:2200㎡ 分割面积：38-100㎡ 层高：3.9米 层数： 1号楼为展示中心，北侧两栋3号楼、4号楼为五层的创意办公，南侧为2号楼24层的高层办公楼和5号楼为11层的高层办公楼 公共部位表现:精装 ;目前3、4、5号楼以售罄 租售方式：可租可售 租金：待定 入住率：不足30%;小结;Part3 项目SWOT分析;SWOT分析——优势： 浦口CBD核心区：政府大手臂投入和各界关注关心将使得周围商业配套、资源、人气等将越来越密集，前景良好； 交通便利：距主城一