2015年度苏州绿地中心营销推广方案全.pdf

经历2年的品牌建立，经历苏州销冠， 绿地中心，最大的对手不是别人，而是自己。 2015年，销售指标虽然相对14年减少， 但是6类产品密集作战，货量多节奏快， 同时面临内部产品同质化竞争， 同样要完成快销售、高溢价的利润目标， 存在的困难，并不低于往年。 绿地中心，最大的困难不是万丈高楼平地起， 而是巅峰之上，如何再战新高度。 货量盘点 245-260新品 精装大平层 F A 地 215存量 B LOFT办公 块 地 16栋别墅 块 饕界商业 货值：7.0亿 货值：5.5亿 2个终极目标 ①销售目标：年度总销12.5亿 ②盈利目标：最终实现高溢价 2类产品困局 ①高总价、高门槛，大户型产品存在困局 ②市场弱、去化慢，商办类产品存在困局 3场营销战役 ①收官之战：绿地太湖城8月全面清盘 ②破局之战：大户型与LOFT的营销突围 ③圈层之战：建立高端产品线的圈层营销 3个核心问题 Q1:如何解决内外竞争及产品的推售？ Q2:如何深化项目及产品的价值高度？ Q3:如何实现多个产品线的密集推广？ 202015年营销推广战略总纲15年营销推广战略总纲 六韬三略六韬三略 1 推盘阶段化-全面整合推售阶段及部署，调节推售节奏 2 定价错位化-整合错位定价策略，通过价格杠杆调节 3 价值中心化-品牌价值+区域价值，确定未来中心价值 4 产品差异化-梳理各产品线核心差异，建立竞争壁垒 5 营销差异化-深化四类产品的营销差异，规避内部竞争 6 推广差异化-针对不同产品的推广渠道，各有侧重点 202015年营销推广战略总纲15年营销推广战略总纲 六韬三略六韬三略 1 渠道策略- 吴江为主、苏州为辅的商圈、乡镇巡展，派单镇镇通，当 地高端消费场所进行特殊渠道拓展。 2 活动策略- 圈层为主的大活动结合营销节点炒作大事件，暖场活动周 周有、结合老带新，提升现场人气。 3 媒体策略- 户外媒体交通干道+区域覆盖、微信周周发布、网络软文 炒作、纸媒为辅引爆节点。 1 推盘阶段化+定价错位化 Q1:如何解决内外竞争及产品的推售？ 推盘战略 整合阶段推盘、弱化内部竞争 多元化产品推售，自然会形成内部产品的竞争。B2精装大平层与F地块别 墅、260毛坯大平层，LOFT整层均形成一定的竞争性。因此，通过分区域、 分时段、分层级的隔离与布局，实施有效推出，解决相互竞争矛盾现象。 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 F地块高层为主 精装大平层为主 别墅+LOFT为主 精装大平层为主 B2大平层为辅 F地块高层为辅 商业为辅 LOFT为辅 定价战略 明确产品优劣，合理分层级定价 整合产品优劣势，合理设定价位高低，规避同类产品价格反差的的情况。 问题产品 明星产品 销 （LOFT+商业） （精装大平层） 售 增 长 瘦狗产品 金牛产品 率 （215存量） （245-260） 相对市场占有率 定价战略 明确产品优劣，合理分层级定价 整合产品优劣势，合理设定价位高低，规避同类产品价格反差的的情况。 1、明星产品制定价格杠杆：以稀缺的精装大平层作为价格杠杆，实行，促进 F地块215-245-260毛坯大平层的销售。 2、金牛产品带动瘦狗产品销售：260大平层新品上市，容易提升价值，与 215合理形成价格差，并促进215存量去化。 2、问题产品寻找转型：LOFT办公去化困难，考虑转型为小户型住宅销售， 低总价产品走快销跑量。 2 价值中心化+产品差异化 Q2:如何深化项目及产