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行业动态 2009 年 11 月 10 日 房地产 研究部 白宏炜 中国房地产未来四十年 分析员 baihw@ ----2010-2050 年新建商品住房交易量及价格预测 张宇 联系人 zhangyu3@ 投资提示：自 97 年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量 和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不 断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发 展的历史规律中寻求未来 40 年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。 未来四十年之新房交易量：2010-2050 年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易 量 2020 年达到高峰（全年 12 亿平方米），2040 年后回落至当前水平（年均 6 亿平方米）；全国平均住房价格（剔除 通货膨胀）2040 年达到高点（约为当前住房价格的 2.5 倍），然后逐步回落。2045 年之后全国各城市住房市场均步入 成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在 2015 年、 2020 年和 2035 年。 未来四十年之新房房价：2010-2050 年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计 2040 年之后增速放缓，达到每平 方米 2 万元。若以 2010 年不变价格计算，住房价格在 2040 年达到每平方米 1 万元的高峰，约为 2010 年的 2.5 倍， 此后实际价格呈向下调整的趋势。各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于 2025 年、2030 年和 2040 年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约 5 年。总体而言，一至 四线城市住房价格的加速上涨期自 2005-2010 年起依次滞后 10 年。 未来四十年之新屋销售额：2010-2050 年新建商品房交易额将持续增长，其中 2010-2020 年间增速较快，以 2010 年交易额 3 万亿元计算，2020 年和 2040 年交易额将分别达到 8 万亿和 11 万亿。若以 2010 年不变价格计算，交易额 在 2020 年后将稳定在年均 6 万亿元。各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、 四线城市增速较快。若以 2010 年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在 2500 亿和 10000 亿元；三线城 市交易额增速最快，2020 年后稳定于 4 万亿元；四线城市交易额在 2035 年之前稳步提高至 8000 亿元，此后也趋于 稳定。 投资建议：未来十年将是开发类地产公司快速发展的黄金期，量价齐升将会催生千亿级销售规模的地产公司，世界 级巨无霸将伴随着资本市场发展壮大，由于行业壁垒在不断提高，投资者可以重点关注已具有先行优势的地产公司。 另外此研究结果意味着投资者可以轻政策，重业绩，把握行业大趋势。 风险提示：以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化， 经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波