众厦地产2012年11月30日新郑市龙湖龙泊南路项目发展定位及营销推广方案全.ppt

;PART1、项目地块本体分析;01;区域属性;区域配套;区域交通;项目四至;龙 泊 南 路;;02;目标1：稳健运行;问题界定;03;龙 湖 镇 背 景 分 析;板块;龙湖镇隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。 龙湖镇与郑东新区、国家高新技术产业开发区遥相呼应，成为中心城市向南膨胀扩张的“桥头堡”。 ;现代生态休闲农业化区;境内交通：五横六纵公路网、107国道、102省道（新郑快速路）纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑尧高速公路穿境而过 距新郑国际机场18公里。 正在建设的地铁2号线、规划地铁13号线贯穿境内 郑新快速路已全面贯通;郑州华南城将打造1200万㎡超大规模商贸物流平台 郑州华南城项目选址河南郑州新郑市龙湖镇，东邻曹河，西接郑新公路，南至107连接线，北到双湖大道。 规划总建筑面积为1200万平方米，包括交易市场、商务配套和生活服务配套三大部分。 首期总建筑面积400万平方米，投资达150亿元人民币。;2011年1月6日，限购范围：农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界。 2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新区。高新区、经济技术开发区不限购。;区域总结;住 宅 市 场 分 析;年份;2011年9月至2012年9月龙湖镇商品住宅共销售3749套，42.12万㎡，均价5292元/㎡ 月均销售288套，3.24万㎡。;规模特征;市场竞争;产品表现;;04;发挥优势，转化威胁;;问题焦距：在“地块位置相对偏远，居住氛围受影响；规模有限，不具备强势资源；市场竞争激烈，客户分流”的条件下——如何跳出竞争实现项目整体稳健运行与前期快速回现？;04;本案目标客群构成—类型;高端产品;龙湖高端项目客户摸牌代表楼盘—— 林溪湾、国瑞城;龙湖中端项目客户摸牌代表楼盘—— 龙湖御景、公园大地;龙湖低端项目客户摸牌代表楼盘—— 正弘御苑、威龙逸品;自主/企业会所/养老度假;有一定的财富基础，不属于顶级富豪阶层；选择高品质产品，购买仍会挑剔，注重性价比。;地块规模有限，缺乏强势资源——打造高端条件受制约。 地处龙湖，拥有优质生态环境，卓越教育资源——具备中高端项目打造基础。 与高端项目为邻共享墅区生活氛围，区域发展日趋完善——打造中低端项目则大大浪费了地块价值。;;物业类型去化情况：洋房与高层产品去化速度最快;市场客户对洋房产品追捧度最高，占比42%，为市场主流需求类型； 高层占比18%，小高层的17%，小高层、高层区别度不大。;维度3—结合项目自身;物业类型初判;建筑形式;容积率为2.0时，项目利润最大，最适宜本项目开发，因此建议容积率做满。;物业类型定位;退台洋房;退台洋房;户型;退台洋房;市场表现;项目名称;电梯洋房;电梯洋房;电梯洋房;市场表现;项目名称;高层;;高层;市场表现;本项目户型配比建议;规划建议;规划建议;龙 泊 南 路;物业发展建议;营造类别墅感觉;*;退台洋房产品建议;精细化和创新点突破市场水平：首层前后花园、 顶层复式独享的屋顶花园、首层多功能半地下室、首层和顶层挑高3.6-3.9米客厅、提升舒适度的阳光房;退台花园洋房户型设计建议： 建议层层退台，至少做到3级退台； 一层建议送地下室送入户花园，中间楼层建议送露台，送入户花园、空中花园，飘窗等，顶层建议送阁楼或者屋顶露台； 标准层高不低于3.0米，部分首层产品设计建议错层设计，提高室内空间感,主卧面积不低于18平米；客厅面宽不低于3.9。;首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽;二层露台入户，大客厅，入户大气，室内错层;;露台;品质感体现：社区园林景观打造、户型优化、产品形态的适度创新;产品特点： （1）一梯两户，全明户型，南北通透，动静分区； （2）双卫设计，客卫生间干湿分离； （3）超大阳光房，魔变空间提高户型得房率。;产品特点： （1）大面宽，短进深，户型舒适度高； （2）南北双阳台，户型设计品质高； （3）户型设计布局紧凑合理，得房率高。;产品特点： （1）紧凑三居，户型布局方正，空间利用高； （2）一梯两户，全明户型，南北通透，多飘窗及户型阳台丰富了建筑外立面效果； （3）卫生间干湿分离，厨房独立生活阳台。;高层产品建议;;空中花园;空中 花园;风情 类型;红河谷 西班牙风格;富田兴隆湾 意大利;景观建议;景观建议;公共设施配置建议;配套建议——商业;配套建议—会所;配套建议—幼儿园;建议本项目引进国内或省内知名品牌物业管理公司，以物业品牌塑造项目品牌，带动整个项目价值的提升。;国际标准 “五道防线” 安全防范系统;宜居教育城·一中旁