伟业顾问2011年08月绿城扬州仪征项目产品定位报告.ppt

绿城扬州仪征项目产品定位报告;在伟业上海就两项目整体定位及初步市场定位得到贵司认可情况下，我司就两项目产品定位进行进一步深化及相关建议;报告整体框架;Ⅰ、整体操作战略;整体操作战略;Ⅱ、200亩地块深化建议;主要思路;;所处的滨江新城未来规划为全市政治、经济、文化中心，对高素质人群吸引力强，提升对区域的购买力和居住需求;本案;;200亩地块是整个滨江新城启动区容积率最低的地块，具有打造高端住宅的先天条件;;; 内部平整，局部高差 地块狭长，大面宽 采光面充足，便于规划;第 * 页;;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;产品选择—定性评判;产品选择—土地效力评价;产品选择总结;对产品定位的延伸思考;产品定位策略;;策略制定与整体定位;产品入市时机;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;;第 * 页;产品设计建议;产品设计建议;以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格 因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面 控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;娱乐设施;娱乐设施;壁挂炉采暖;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;;第 * 页;;第 * 页;1、6层洋房;第 * 页;第 * 页;第 * 页;第 * 页;Ⅲ、90亩地块深化建议;主要思路;;地块位于政府重点规划的高新技术园核心区域，但目前入住企业不多，处于发展初期;;东临闽泰大道，南有景观路、景秀路，交通通达性较好，但对当地市区居民而言，心理距离较远;临近开发区管委会及留学生创业园区、飞利浦，属于开发区核心地段；南侧有河道及绿林有一定自然资源;用地较为方正，南向面宽，内部地貌平整，利于规划;项目总占地90亩 容积率：2.36（初始值，最终待定） 其中约8000㎡计划作为专家公寓使用;综合分析;;第 * 页;整体定位;高新区核心 高品 公园住区; 定位原则： 主流需求，快销为主，迎合高新区市场的主流需求 以紧凑小户型为主，控制适度大户型比例 保障公共景观及休闲舒适空间 保障产品的均质化、舒适度;;;第 * 页;;产品定价： 多层：4500元/平米 小高层：4000元/平米 高层：3600元/平米;建安成本计取： 多层：1500元/平米 小高层：1650元/平米 高层：1800元/平米;;;对称规划：地块较为方正，尽量实现对称式规划布局 内部“造景”：外部景观不强，通过“造景”提升档次、居住价值 入口广场：不仅形成配套氛围、休闲场所还展示品质形象;;;整体规划原则;规划理念—对称式布局、中心集中景观;整体规划布局;;物业配比指标;交通组织建议;停车示意;小区出入口位置比较;小区出入口位置比较;中心集中景观与宅间景观;种植设计;园林小品;大气广场形象;亮点3：入口的礼仪感广场;亮点3：入口的礼仪感广场;亮点3：入口的礼仪感广场;;产品建议—单体;产品建议—单体;;;100-110平米（三居）;第 * 页;开窗与借景体??尊贵居住感受;丰富的开窗形式提升居住品质与特色;入户大堂与电梯厅带给业主回家的归属感;;第 * 页;第 * 页;非常规附加值借鉴;第 * 页;第 * 页;感谢观赏